房价稳定竞争加剧 2005年中国楼市十大看点

1、房价泡沫论在争吵中平息

　　2004年关于房地产泡沫的争论甚嚣尘上，国内房地产商和业内开发商普遍认为存在一定的泡沫能够促进楼市的良性发展，而有海外相关机构和普通购房者坚持认为房价虚高，泡沫破裂已为时不远。

　　中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华认为，虽然我国确有少数城市出现了房价涨幅超过10％甚至20％以上的问题，但因这些城市房价连续高涨超过10％的时间不长(多数不超过3年)，即使产生了一些经济泡沫，还都没有“积累”成为可以迅速破裂的泡沫经济。

　　考虑到2005年土地供应紧缩政策的延续，必然还将对楼市的供求关系产生影响；另外，城市化进程的加快将推动旧城改造和基础设施的发展建设，增大购房者的市场需求，并且由于居住需求的不可替代性，并不会由于房价的调整而导致需求降低。因此，在普通住宅领域并不存在泡沫破裂带来的风险问题，2005年房价会基本保持稳定。

　　2、中外合资地产企业渐成时髦

　　2004年末金融和建筑领域的对外开放，会使海外银行和企业全面展开抢滩登陆战。相对于国有银行，外资银行受政府宏观调控政策的影响较少，在贷款期限、利率调整方面拥有充分的灵活性，因此会对国内市场产生一定的影响。由于国家对土地开发审批过程的严控，同国内企业相比，外资在中国本土地利上的竞争处于先天劣势，而在融资环节则具有一定程度的优势。市场自然选择的最大可能性就是外资银行与国内大型开发商的结合，将两者的“比较优势”综合起来，实现利益最大化。

　　可以预见，在行业对外开放过程中，资质良好、实力雄厚的开发商具有足够的吸引力，肯定会得到国内与外资银行更多的关注，融资渠道相应多元化也是顺理成章的事情，这是市场经济规律运行的法则。

　　业内普遍认为，尽管国内与国外房地产融资方式在经营理念、操作流程等诸多方面存在不少差异，然而国内一些勇于向国际规范靠拢的地产企业与善于适应中国国情的外资银行最终会走到一起，两者都将作出一定的变通与妥协，找到合作的平衡点。2005年会成为中外企业结合的第一阶段。

　　3、行外巨鳄携品牌优势“狂扫”楼市

　　对于2005年市场，最具启示意义的一点将是年内一批具有资金实力、管理规范的外埠、外资、外行企业加入到北京的房地产市场中。近日作出并购IBM的PC案的联想集团其控股子公司融科智地和刚公布的中国新首富黄光裕旗下的鹏润地产，在京城推出两大住宅楼盘，房地产行业的资源正在向一批“大地主”和具有资本实力的“新贵”手中聚集。

　　目前家电业的利润仅有2％，IT业的销售利润也只有2％－3％，相比之下，房地产总投资的净利润大多能够达到10％以上，无疑，这是吸引家电业、IT业及海内外投资商的重要原因。

　　另外，2004年的宏观调控抬高了土地、金融门槛，从拿地到后期物业管理的一系列政策，使房地产开发进一步得到规范。这使具有强大资金及管理优势的行外企业得到了步入房地产领域并长足发展的千载良机。

　　因此，在设计、施工、营销策划等房地产开发环节已经完全市场化的情况下，房地产商需要做的是融资及对市场的良好把握，通过有效的管理对各专业化资源加以整合，从而开发出符合市场需求的产品，地利优势和专业经验的因素退居次要地位，2005年将是企业结构充分整合的一年，以前的外行人很有可能摇身一变成为不打折扣的地产巨头。

　　4、土地与资金联姻合作与并购并行

　　2004年的招牌挂政策等系列文件的出台是个明显的信号，政府有意加大房地产行业的洗牌力度。众多中小型开发商人心惶惶，已经有许多淘金者知难而退，淡出了房地产业，但是房地产业特有的高利润仍然是众多博利资金垂涎的对象。因此，2005年仍然会是行业洗牌延续的一年，但有可能改变你死我活的洗牌操作方式。

　　资金实力雄厚的房企实施“收购兼并”的唯一目的便是得到“稀缺”的土地资源。虽然中央政府加强了对房地产开发土地的监管，尤其是“8·31”后拿地门槛大幅提高，但事实上，目前国内众多资金实力雄厚的房企手中早已囤积了不少开发用地。虽然未来拿地难度会越来越大，但至少在目前，各家有实力的品牌房企还处于“温饱状态”而不是“饥饿状态”，还远未到用“粮票换鸡蛋”的境地。

　　更重要的是，资金实力雄厚的房企也可以选择与拥有开发土地但缺乏资金的房企合作开发，而不必走“收购兼并”之路。事实上，不同房企之间合作开发在房地产行业早已屡见不鲜，也是房地产业未来可以选择的最佳方式。

　　5、销售代理商日子不太好过

　　从2004年持续的行业洗牌效果来看，银行和政府在金融、土地供应量方面的双管齐下已经淘汰了相当一批从业公司。市场还是那么大，要来吃蛋糕的人数少了，每个人能够得到的市场份额自然就越来越大，业内较大的开发商也借这一良机乘势大规模发展。可以预见的趋势是，开发商越来越大，其从业历史越来越长，其专业水平也越来越成熟。这对于众多的销售代理商绝对不是个好消息。

　　2005年会继续去年的一个趋势，就是销售代理越来越难做。开发商求助代理商的根本原因是不了解市场并且缺乏客户资源，要借助代理商的帮助来开拓市场。现在，这种情况已经发生了很大改观。

　　另外，2004年土地形势比较紧，导致一些项目上市的速度放慢；2005年的上市速度也不会很快，这样，市场总的供应减少。对于代理销售商来说，竞争自然就更加激烈了。对代理企业的实力和专业性就提出了更高的要求，规模大的代理商可以借此获取更大的市场份额；相反，对于小代理商而言，2005年就不太乐观了。

　　6、品牌竞争初现端倪

　　随着房地产行业的快速发展，房地产行业消费者投诉数量一直处于居高不下的状况，暴露出的问题也多，不公平交易、诚信缺失、欺诈购房者，房地产企业的口碑有待提高。但说归说，房子依然卖得火爆，根本原因还是供不应求，买家太多，不少人用“盖栋房子就赚钱”来形容房地产市场的供求失衡。

　　北京虎杰投资咨询有限公司首席分析员认为，北京商品房全部适销阶段已经成为过去，而产品和品牌开发商已经开始出现。预计2005年有20％开发商的产品依然是非常畅销，并且其产品的价格依然会有上涨空间；另外有30％开发商的产品销售则一般；还有50％开发商的产品有滞销的可能。中国房地产的空置率将表现为结构化和差异化的特征，而房地产产品品牌将呈现集中化的倾向。

　　在2005年的房地产行业调整期中，竞争导致的洗牌和业内外企业的兼并整合会推动房地产行业自律，消费者形象再造将凸显其重要性和紧迫性，它是房地产行业是否能够继续健康发展的关键，也是房地产企业是否能够在竞争中生存的决定因素。

　　7、二级市场全面发展

　　根据2004年北京二手房市场的成交量比上一年增长近一倍的状况可以预见，随着市场的继续发展，2005年市场各方将会在很多方面有大的发展。诸如产权过户的统一、重拳整治房产中介行业、广大房产消费者“寻求中介”的消费意识转变、升级置业意识的增强、央产房的继续放量以及二手商品房源占成交量比例的逐渐提高，二手房成交量肯定会继续攀升。“链家”预计，2005年北京市二手房成交量将达到6．2万套。

　　业内专家认为，透明交易是2005年的一大亮点。随着二手房市场的规范发展，经纪公司的诚信经营面临更大的考验。另外市场上将会出现至少3个拥有100家连锁直营店的大型经纪公司，将占据京城二手房市场份额的5％。经纪公司将利用门店网络的平台，从简单的房地产经纪业务的操作转向多种业务模式的经营战略，同时将发展全国性品牌连锁经营模式作为方向，从而扩大市场份额。

　　8、开发热点向二、三线城市延伸

　　以北京、上海、广州为代表的大城市由于最近几年高速发展，城市开发进展得如火如荼，房源供应量巨大，房价也一路高歌猛进，远高于全国平均水平。楼市的长期火爆消化了大量购房需求，新建商品房的市场空间正在逐步减小；另外，土地成本急剧提高，使这几个城市的开发门槛大幅升高，整体的市场结构在发生变化；二、三线城市急于发展，为从一线大城市转移战线的房地产企业提供了扩张的空间。

　　从地区发展格局来看，包括北京在内的几大城市是房地产行业大发展的第一波主力，今后已不可能再大规模扩张，今后市场将逐步过渡到以二手房交易为主。以重庆、成都为代表的西部城市和以武汉、郑州为代表的中部城市则显现出了无穷的活力。未来几年新增商品房市场会从一线城市转向二线城市，2005年将是一个显著的分水岭。

　　到2005年，以量取胜的主流开发商的舞台将是二线城市，像万科、顺驰这样的住宅开发商，能否在竞争中占据先机将主要取决于他们在二线城市的表现。而豪宅市场的主流开发商，仍将留在一线城市，他们的竞争，仍将主要在几个大都市展开。

　　9、市场需求出现结构性调整

　　自1998年有关部门开放房地产市场以来，北京房地产市场经过6年的大规模开发，已经满足了很多市民在房改后急于改善住房条件的需求，对于普通住宅的新增居住需求正在呈逐年下降的趋势，市场已经初步摆脱房屋短缺的时代。

　　据统计，目前全国城镇居民的人均住房建筑面积已经达到23．7平方米。虽然不及发达国家，但以中国的发展水平来说，已是相当可观的数字。由于存量巨大，市场出现跳跃性发展的可能性不大。而市民换房和购置第二套住宅将成为住宅市场越来越重要的需求，升级置业的需求与新增需求、投资需求正在成为住宅市场的三大需求。

　　因此，2005年的需求结构将出现一定比例的变化，住宅市场的需求层次将出现多元化、细分化、升级化的趋势，这将在一定程度上改变现有的市场格局。

　　10、奥运效应降温土地一级市场

　　随着奥运会的临近，房地产开发建设将面临诸多不确定因素，比如有可能2007年下半年到2008年上半年，一些区域不让施工或采取其它限制措施。这些不确定因素会增加房地产开发的时间、资金和机会成本，因此开发商会加速开发力度，“奥运概念”、“奥运区域”由于项目供应量相应增多和价格的一路拔高被提前透支，用加快项目进度来争取时间。

　　专家分析，如果要按2008年6月竣工来做计划，那么去掉平均约一年半到两年的施工建设期，就必须保证在2006年年中到2007年年初这段时间开工；再去掉约一年左右的前期准备和一级开发时间，就必须保证该项目在2005年年中到2006年年初这段时间拿地。

　　对于2005年拿地的开发商，正是以2008年前后完成项目为目标。考虑到奥运前期对房地产开发的影响，这些发展商很可能会持等待和观望的态度，在拿地问题上比较慎重，因而将可能出现土地一级市场需求下降的现象。

　　