为何房企热衷虚报销售数据?

　　一到节假日销售，
一些开发商的策划人员忙得不亦乐乎，他们千方百计打探竞争对手的销售数据，然后再确定自家的数据。　　

　　黄金周过后，不少开发商的做法是，把前几个月的销售数据全加起来算进黄金周的销售数据里，这样就显得销售特别良好。

　　一旦要对外公布销售数据的时候，如果某盘“吹气球”过大，另一盘也不去捅破他，而是一笑而过，吹一个更大的“气球”出来。

　　建材涨价、银根缩紧、房贷提高利率，这些措施都对发展商构成威胁。发展商要大力造市，就须设法从市场角度来弥补资金不足，这是发展商今年以来热衷于虚报数据的真正原因。

　　有关“主管部门”以粗放的形式发布楼市销售数据，个盘的销售情况、剩余货量、销售价格等的数据太少，远不能满足楼民的要求。

　　日前，广州开发商祸起萧墙，番禺某开发商从内部“炮轰”充斥着楼市的年度销售泡沫数据，一石激起千层浪。

　　一位知情人士说，通过媒体虚报销售数据已成为楼市多年来的潜规则，许多数据都“注水”1／3，更有甚者，虚假成分达数倍以上。虚假数据的横行带来的是真实销售数据的隐退。有人说，广州楼市已是“黄钟毁弃、瓦釜雷鸣”，这不无道理。

　　手法曝光

打探对手确定数据

　　一到节假日销售，一些开发商的策划人员就忙得不亦乐乎，他们千方百计打探竞争对手的销售数据，然后再确定自家的信息。如某相邻两楼盘的营销总监在某次聚会上碰面，其中一楼盘营销负责人对另一人说，今年上半年我们已卖了1000多套单位，全年肯定可卖出2000多套单位；另一个总监则把数字牢记于心，没过多久便对媒体报出2500多套的成交量，总之要比竞争对手高。

把以前的销售累加起来

　　一般黄金周过后，不少开发商的做法，就是把前几个月的销售数据全加起来算进黄金周的销售业绩，如此就显得销售特别好。数据是真的，只不过“挪腾转移”了一下，并无大问题，倒可以借此打击对手、提高销售队伍士气。

成交套数和金额错开时间报

　　有发展商先只报“成交套数”，隐藏成交面积、成交金额。如对手虚报的销售套数比他多了，他就在销售金额上多报点，把吃的亏赚回来。

只报某天的成交

　　有的开发商只报出黄金周某天的成交量，如一天成交3亿元，某天成交百套单位。此后就不再报总体的销售数据，故意制造个“烟雾弹”。

业内潜规则谁也不去捅破

　　每逢黄金周或推新货，总有不少对手的“楼探”过来踩盘。不少销售人员一眼就可以看出来，但因为自己也经常到对手那边“踩盘”，所以往往并不点破。

　　一旦要对外公布销售数据的时候，如果某盘“吹气球”过大，另一盘也不去捅破他，而是一笑而过，吹一个更大的“气球”出来，至于究竟卖了多少，双方其实心知独明，且把这种做法美其名曰“板块共赢”。

房企热衷虚报销售数据的六种说法

　　平心而论，在这场虚报数据大战中，找不到直接的具体受害者，相反，行业本身、行业的诚信是最大的受害者。那么，为什么房企会热衷于虚报数据呢？

“联动造势”说

　　房地产市场专家韩世同认为，谎报数据行为首先是发展商“联动造势”的一种表现形式。

　　他分析说，去年楼市虽有一些利好的信息，但建材涨价、银根缩紧、限制房地产贷款、提高利率这些措施都将对发展商的生存和发展构成威胁。发展商现在要大力造势，要设法从市场上来弥补资金的不足，这才是发展商今年以来热衷于集体造假和造势的真正原因。此说虽有一定道理，但疑点也昭然：虚报数据绝非从去年开始，自2002年以来，这在行业就是一个未被捅破的潜规则。

“市场缺乏透明”说

　　另一位业内人士说，由于市场欠缺透明度，假数据可提高销售。通过抬高的销售情况，营造出房子供不应求、价格上涨、众人抢购等市场形势，鼓噪消费者赶紧入市购买。

　　最近楼市又有认筹、炒筹等销售方式的回流，发展商通过收诚意金累积一大批客户，天河某盘甚至公布说超过新推货量的四、五倍，然后集中在一天发售，那种抢购的场景很有感染力和煽动力，自然能够促使人冲动落订。发展商充分利用买家的这种心理，把销售形势唱得一片大好，让一些观望的客户感受到压力。

“发布无人监管”说

　　也有一位业内人士说，由于销售数据无人管理，不少发展商拥有能报大就报大、好大喜功的心理。由于有关部门以粗放的形式发布整体市场的销售数据，个盘的真实的情况包括销售情况、剩余货量、销售价格等的数据太少，远不能满足楼民的要求，以至于发展商有机可乘，“鱼目混珠”，任意扩大战报。

“不虚报会吃亏”说

　　一位房企主管营销的负责人告诉记者，对手都这样夸大来发布，明知道吹水，但你不虚报就会吃亏。消费者对于销售量是没有清晰的概念，并且还有盲目的从众心理。

“宣传策略”说

　　一位不愿透露姓名的房企营销人士告诉记者，有时候老板们在看数据的时候，如果知道自己的真实销售成绩比别的集团高，却没能上榜首，会很不高兴。所以，每次报数据，我们都把它当成一种宣传策略来做。

“媒体急功近利”说

　　一位营销人士告诉记者，媒体自身也有原因，比如媒体每到黄金周过后就热衷于公布楼盘战果，有时我们真的不想报数据，可他们采访时总是以对手销售得如何如何来诱导我们，这也是造成楼市浮夸风的原因之一。

　　记者手记

无人监管的集体秀

　　广州愈演愈烈的泡沫数据终到了“天怨人怒”的地步，老百姓对于这种所谓的市场战报失去了信心，市场专家常常撰文嗤之以鼻，连许多发展商也站出来诟病不已。

　　由于没有主管部门的监管，发展商报了也就报了，还有上文所述的种种好处，何乐而不为呢？

　　当然，你会说这是发展商在市场条件下自己的事情，主管部门岂能管得着。其实也很简单，只要有关部门定期公布各楼盘、各发展商的真实数据，大喊几声“李逵在此”，还怕假李逵不现出原形。

　　上海、南京房产信息的透明化已经达到每天即时发布，在现场房管交易部门推行网络化的今天，看来技术条件方面已经不成问题了，印象中在之前一段时间，“有关部门”斥巨资购置电脑等先进办公自动化系统的报道还见报端。是让“李鬼”继续当道，还是通过发布权威数据来打破泡沫信息封锁，关键在于房管部门的决心。

　　对于上海、南京政府的做法，购房者相当欢迎。发展商也不敢任意抬高数据，南京甚至出现了公示“裸价”促使虚高房价下跌的情况。

　　信息透明也确实帮了购房人的大忙。如该楼盘的真实销售价格、哪些单位未曾售出等信息都可在网上查到。据说有购房者看中某楼盘一套100多平方米的住房。问价时，售楼处人员告诉他，这套房子的价格是每平方米5500元。而他在买房前浏览了南京网上房地产，发觉这个楼盘的成交均价是每平方米5100元。于是，他就坚持用这个均价去砍。虽然这套房子的房型、朝向等都不错，最后每平方米房价还是被他砍掉了将近200元。

　　虽然网上房地产刚开通时，不少开发商一时难以适应，但从长远看由于获得了消费者的信赖，购房者在买房时更有针对性，加快了单个购房者从看楼到成交的速度，从而间接降低了发展商的人力时间成本，也是益处多多的。

　　泡沫数据七宗罪

　　一位业内人士告诉记者，“泡沫数据”的核心问题是“假诚信”，泡沫数据漫天飞舞与作为全国最成熟、最稳健的广州房地产行业的形象严重不符。这位人士认为，从源头上追寻这种“泡沫数据”的市场产生原因，认识这种假诚信的危害实在刻不容缓。

一宗罪

楼市“浮夸风”盛行

　　一位地产界人士表示，这种虚报数据的做法，楼市“浮夸风”使发展商整体信誉度急剧下降，直接影响营销开发、销售、代理、策划等企业日后营销工作开展的难度。

二宗罪

混淆楼市视听

　　由开发商来报数据，报多少，看企业具体需要来制定，影响了行家对整体市场的把握，可能会评估出错误的信息，或者影响其他行业、其他区域发展商对广州市场的判断。

三宗罪

发展商攀比心理

　　业内流传着这样一个段子：说某开发商拿着报纸，指着一篇报道怒气冲冲地责问他的营销总监，“为什么人家卖得这么火？”

　　该总监胸有成竹，拿出了这份报纸一个月前对该房企的报道为老板算了一笔账，“一月前是那个数，现在是这个数，如果是真的话，他们应是一房多卖好几次了。”

　　望着这位做足功课的总监，老板诙谐一笑。

四宗罪

扰乱楼市“治安”

　　虚假数据满天飞，导致市场劣质信息奇多。开发商都说“卖得好，卖得快，一天到晚要涨价”。谎言重复千遍成了真理，买家都不知道真相，买房、投资遇到的均是劣质信息，整个楼市生活变得粗糙不堪。

五宗罪

误导买家

　　张律师看了许多楼盘，凭借其过硬的法律专业知识，查阅了很多资料，但最终还是栽了。他买了海珠区某盘，去年却被法院查封。张律师一下傻眼了，告诉记者“当年购买时，所有的数据都显示这个楼盘成交很好”。

六宗罪

市场竞争格调低下

　　业界人士认为，如果一个市场只是懂得围绕着“数据”做文章，那么这种竞争格调太低下了。以前大家都凭实力，从产品创新、园林、户型、环境等努力，行业的欣欣向荣立竿见影。但是现在流于表面，将数据当成为“包装楼盘”的一种宣传手段，容易透支消费力。

七宗罪

媒体公信力受损

　　各大发展商的数据，媒体热追。但自从大多数人反映“数据不实”之后，媒体就开始打颤了，报还是不报，是个难题，报了公信力就大受损失。　

　　