被掩盖的隐忧将显现 2005商业地产问题年?

　　用一个字来形容2004年的商业地产那就是“火”。开发商的销售异常火爆，购买者的投资热情空前高涨。但活跃的市场表象下一些隐藏的问题已开始渐渐浮出水面，有一些曾经销售火爆的商业地产项目在开业之时却出现门庭冷落的景象，于是租户开始纷纷退租。本打算一铺养三代的投资人突然发现投资商铺并不是稳赚不赔的买卖。因此一些对市场持谨慎态度的人士忧虑，2005年会否成为商业地产问题年。

　　■金融政策偏紧不利商业地产

　　去年10月中央银行九年来的第一次调高人民币利率预示着人民币已经进入加息通道。今年上半年，专家预测利率还会上调。“中国经济今年将会软着陆，预计今年上半年人民币利率有望提高0.27个百分点。”汇丰中国区经济研究及投资策略高级经济师屈宏斌在做2005年中国经济预测时分析，自去年中国九年来首次升息，信贷上升情况已有明显降温，但是固定资产投资仍然保持了较高的势头，也就是说原材料价格的上涨仍有可能，整体经济的通货膨胀压力并未得到有效缓解。另外，近年来美联储一直在不断加息，这也给中国人民银行的升息创造了良好的外部空间。

　　红石行经纪公司董事长屠洪彬先生认为，人民币进入升息阶段预示着宏观金融政策将不断收紧，这对商业地产来说是不利的。

　　首先，人民币升息会抽离商业地产投资者的资金。有数据显示，2004年商业地产购买者中有相当高的比例是个人投资者。这意味着商业地产的购买者中有相当大的比例并不是直接用于经营的，而是通过转租来获取收益的。对于这部分投资人来说并没有对商铺有特殊的偏好，只要能获取较稳定和理想的投资回报并非一定投资商铺。人民币进入升息通道后，带动了债券、信托等各种金融投资工具收益率的增高。有些投资品种的投资收益率甚至高于投资商铺。在这种情况下，一部分商业地产的投资者可能会将资金转向其他投资领域。

　　其次，去年有大量的中小投资者进入商业地产市场。人民币进入加息通道后，意味着商业地产的投资人还款压力也在加大。一旦经营出现困难，商铺出租收益不足以弥补贷款时，投资人就不得不继续追加投资，使风险加大。

　　另外，部分售后包租并承诺回报的商铺在升息压力下也不得不提高回报率水平，也会加大经营风险。

　　■不可过度迷信主力店

　　在商业销售中，主力店的概念去年非常盛行。所谓主力店，就是一个商业业态构成中有大品牌的商家进入占据主要位置和大部分的经营面积。目前的主力店多定位在一些外资的大型商业。如沃尔玛、家乐福、华堂等。这些主力店的进入所产生的主力店效应，首先体现在会带动商业地产销售。因为，国际商业品牌的选址有一套系统而严谨的方法。对于许多没有商业经营经验的投资人士来说，与其去花时间自己学习掌握选址方法，不如跟随国际商业品牌做“傻瓜”式投资：他们把店设在哪儿，就去哪里投资。其次，在商业经营中，主力店会带来人流和客源，使其周围的其他商业经营者受益。

　　主力店的营销模式运用曾给商业地产销售创造了许多销售奇迹。业内人士认为，主力店营销模式运用得最好的，莫过于大连万达。曾经在许多内地并不太发达城市创造了每平方米四五万元的销售天价。主力店一时间成为人们顶礼膜拜的救世主，甚至被夸大到神话的程度：哪里有主力店，哪里就有人气；哪里有广场，哪里就有商机。因此，国内的商业地产开发商开始纷纷寻找外资商业进入来提升整个项目的品质，而且希望他们消化掉尽可能多的商业面积。

　　主力店真的可以成为商业地产救世主吗？红石行经纪公司董事长屠洪彬先生分析，对于中小投资者来说，不要过度迷信主力店效应。主力店的聚客效应也并不像宣传或想象中的那么大。据了解，一些主力店目前已当起了二房东。即主力店从开发商手中租下商业面积后，除了用于自己经营外，剩余的面积会再次租给其他的经营者。因此，在很多情况下，主力店通过做二房东，在主力店内就已形成了良好的业态分布。并不需要主力店外的商业经营者为其补充。一流的商业资源在主力店内部就已经被消化怠尽，留给主力店周边的商业经营者的资源十分有限。如果一个小的商业经营者认为，只要靠近一个主力店就等于靠上一座金山，可能现实不如幻想。

　　■供应量太大，商业资源有限

　　从记者了解到的市场信息来看，开发商在商业地产的投资开发上依然没有刹车的迹象。今年将投入市场的商业地产面积有增无减。从各种数据来看，今年投入市场的商业地产面积将超过100万平方米，在商业地产面积急剧扩张的情况下，商业资源的增长则显得相对有限。市场上对商业地产的需求主要来自三个方面：首先是外资零售商，他们需要的是大型便利店和超市。其次是国际品牌在国内的布点，他们往往会选择燕莎、赛特、国贸这样的成熟高档商圈。另外是国内零售商为了扩大市场份额，会加大在国内市场的投放力度。以上三个商业地产的主力需求者，都离中小商铺很远。留给小商铺的资源并非十分丰富。如果小商铺的投资前期期望值过高，可能会难以兑现。但仁者见仁、智者见智。也有业内人士对2005年的商业地产依然持乐观态度。如潘石屹认为，总的来看，商铺的投资回报要高于写字楼，写字楼的投资回报高于住宅。目前北京有大量的商业经营者在违章建筑中经营，今后两年北京将加大违章建筑的拆除力度。会给小型商业投资者带来许多商机。
　　