年关难过——收房高峰到来入住纠纷不断

　　维权之藤，扎根于群体意识的肥沃土壤，紧紧攀附在房地产业这棵不断成长的大树上，如今已是枝繁叶茂的光景。在房地产开发的各个环节，维权如影随形，和房地产开发形成一个硬币的两面，而收房，向来是这些环节最容易产生矛盾的一环。2005年辞旧迎新的日子里，新一轮的收房高峰到来，于是，开发商和业主，都开始感受到——

　　入冬以来，在多个项目的网上业主论坛里，一股激愤的情绪正在蔓延。这些项目有一个共同的特点，他们都面临收房的考验。在这些项目的收房过程中，一些传统问题重新浮出水面，如质量达不到入住要求、流程不合乎规范、配套难以落实等等，一些项目的业主组织了集体收房活动，并与开发企业产生了各种层面的冲突。

　　三大焦点问题透视收房难题

　　在焦点网举行的律师在线答疑活动中，接触众多维权案例的朱克非律师将目前收房过程中的争议总结为三点：第一，房屋质量问题。这个问题的焦点在于房屋质量的标准，是开发商坚持的取得《竣工备案表》即可认为达到质量要求，还是很多业主坚持的事实质量要求。开发商认为，取得了《竣工备案表》，之后出现的质量问题，都是属于维修的质量问题，不应该作为业主拒收的理由。而业主强调，入住的应是一个完善和使用功能齐全的房子。

　　第二，收房流程问题。朱律师认为，目前北京房地产市场普遍的收房流程都不利于业主。他认为，现在收房流程往往和后期需要费用等等捆绑在一起，强加给业主，这是导致业主不满的一个重要原因。

　　第三，物业关系。业主普遍认为物业公司和物业管理公约等都是强加给业主的，这也是争议比较集中的地方之一。

　　针对这三个问题，朱律师提出了两个建议。第一，尽量跟开发商在收房之前保持磋商，对收房的环节、入住之后的一些整改和维修问题找到解决办法，而不能糊里糊涂地收房。第二，对于集体收房来说，前文提到的三个实体问题是次要的，最重要的是程序问题，只有拟订好了游戏规则和程序，才不至于在集体收房过程中出现不必要的损失。

　　纠纷频出呼唤沟通机制

　　尽管身为开发商，但高盛集团的总经理胡斌却好像站在了业主一边，他将收房中出现的种种问题归结到沟通机制的缺乏上。

　　胡斌认为，导致收房问题丛出的根本原因有两个方面，第一，是消费心理。作为目前国人消费结构中最重要的部分，高额的住房支出导致了对所购住房的心理期望值普遍过高，同时，开发商的一些夸大宣传在一定程度上火上浇油，使这种心理期望值偏离了理性的轨道。在收房的时候，面对现实的问题产生的心理落差，是产生纠纷的心理原因。第二，就是开发商的诚信缺失，这一点身为开发商的胡斌并不讳言。

　　在建立诚信的市场氛围，健全相关法律法规之外，胡斌提出了现实的解决之道：建立有效的沟通机制。他建议，在收房之前，应由开发商出面，与业主建立一个定期的沟通机制，开发商从专业角度引导业主理性看待入住中的一些问题，并就可能出现的问题保持磋商，及时整改，将问题消灭在收房之前。

　　而这种沟通机制，业内人世普遍认为，并不仅仅限于收房环节。

　　延伸阅读治标不如治本防微还需杜渐——解读新商品房预售合同示范文本

　　1月12日，北京市建委召开《北京市商品房预售合同》示范文本听证会，就预售交易中容易引发纠纷的环节都做了重点关注。作为治本的措施，从商品房预售合同着手，防微杜渐地将收房中可能出现的问题进行规范，是这份新的商品房预售合同示范文本的一大功用。

　　作为北京市律师协会房地产与建筑工程专业委员会的18位律师之一，陈旭律师全程参与了北京市建委质量处、房产交易处等等部门组织的新的示范文本讨论制定的工作。在他看来，这份增加了5个条款的新合同示范文本，更加强调业主的权利。对于交接的程序、房屋的质量、待征待缴的契税维修资金等等问题，新示范合同都做出了详细的约定，具体来说，有以下几点：

　　第一、对出卖人所预售房屋的抵押情况做出约定。该条款是参照了最高人民法院的有关司法解释做出的，对避免开发商将售出的房屋抵押从而给买受人带来损失的可能性进行了规避。

　　第二、对退房做出了具体规定。尽管这一条款还在讨论之中，但所讨论的两个方案都对退房的一些以前不曾涉及的方面进行了约定，如办理按揭产生的律师费等费用的补偿问题。

　　第三、对规划设计的变更做了更详细的约定。除了原有的关于规划变更的约定之外，还增加了“因规划变更给买受人造成损失的，出卖人应给予适当赔偿”的条款，同时，对“变更”的事项更加细化，特别规定了“质量、使用功能变更”的约定，要发生变更的，出卖人必须书面通知买受人，买受人可在15日内做出是否退房的决定，未书面通知的，买受人有权退房。

　　第四、对商品房节能措施的应用做出了具体规定。

　　第五、在第15条，对开发商的承诺做出了更具操作性的详细规定，开发企业应承诺与该商品房正常使用直接相关的上水、下水、电、供暖、燃气等按约定的日期达到使用条件；小区内公共建设设施项目：公共绿地、公共花园、公共道路、公共停车场、幼儿园、学校、会所、购物中心、体育设施、体育场馆等也应按约定的日期达到使用条件。最可贵的是，还对基础设施、公共配套建筑达到使用条件的做出了具体约定。

　　第六、在交接程序上，该合同示范文本也做出了更详细的约定。增加了商品房交接时，购房人是否同意委托开发企业代交相关税费的约定。购房人不同意委托开发企业代交公共维修基金、契税、物业服务费用、供暖费等税费的，购房人必须按有关规定自行依法缴纳。当事人双方就交费的具体事宜应进行约定。

　　在陈旭看来，这份合同最大的意义在于，它体现出了政府监管部门对市场秩序的关注，同时，能听取一线专业人士的意见，组织专业的律师顾问团来参与文本的制订，体现出了高度的务实性。

　　对目前市场上频频出现的收房纠纷来说，这些新补充在商品房预售合同中的条款也具有借鉴意义，在它公示实施之前，业主完全可以参照其中的一些条款精神，维护好自己的权益，争取将问题在收房前解决。

　　