专家说法：商品房新合同完善约定质量问题

业内人士预计开发商将用补充协议限制房屋质量方面的条款；律师建议，新合同之后关于房屋质量标准内容也应该制定

　　刘先生在2003年购买的京西某项目房屋室内氨气浓度过高，超过现行国家标准，刘先生要求开发商解除购房合同并退还房款，但在当时实行的购房合同中并没有明确对房屋空气质量的约定，刘先生的要求被开发商当场拒绝，开发商表示目前室内空气质量不符合标准就要求退房根本没有具体的规定，最后刘先生将开发商告上法庭，虽然法院判决开发商给予业主一定的补偿，但是刘先生要求退房的要求最后也没有实现。事实上，京城因为房屋空气质量问题而引发的纠纷时有发生，但是几乎没有一个业主实现自己提出的退房要求。

早先合同对质量问题界定模糊
“这主要是当时经检验有毒气体严重超标并直接会影响到居住人健康安全的房屋该如何解决，消费者的合法权益该如何维护，开发商要不要对消费者进行经济赔偿等方面并没有明确的制约，虽然国家在2002年和2003年分别发布实施了《民用建筑工程室内环境污染控制规范》和《室内空气质量标准》，但是由于没有具体规范的合同文本，在遇到室内环境问题纠纷时也难以解决，有的虽然通过法律诉讼，但消费者想退房还是比较困难。2000年12月19日北京宣判国内首例商品房室内氨气甲醛气味案，原告业主刘忠被法院一审判定败诉。”北京京华律师事务所主任律师王飞接受记者采访时这样说。

同样中国消费者协会统计的数据显示，全国商品房买卖合同纠纷的投诉去年上升了24.5％。而北京市工商局12315投诉举报中心提供的情况表明，2003年以来，共受理商品房投诉588件，已成为北京十大消费投诉热点之一，其中关于商品房质量纠纷占申诉总数的51%，主要包括房屋存在墙体开裂、隔层偷工减料、管道漏水等质量问题。“房屋质量问题应该分为一般质量问题和危及居住安全的重大质量问题，旧版的合同示范文本没有对房屋质量作相关的比较详细的约定。”北京市律师协会消费者权益保护委员会主任邱宝昌分析说，旧版合同只是在第11条中规定：“所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”至于什么是质量问题，出了问题，开发商应该负什么责任等等，都没有比较清晰的界定。

新合同完善了商品房质量问题约定
“此次制定的示范文本首次对商品房质量问题的约定进行了完善，对具体质量问题做出提示。”北京顺华房地产公司副总经理徐长崎表示，此次推行的合同示范文本中规定，开发企业建设商品房必须使用合格的建筑材料、构配件，房屋质量符合国家工程质量规范、标准和设计文件的要求。开发企业交付使用的商品房地基基础、主体结构质量、室内空气质量经检测不合格的，购房人有权退房；开发企业交付商品房时有其他问题的或未达到约定标准的，开发企业应承担修复和赔偿责任。对工程质量问题发生争议的，可委托有资质的建设工程质量检测机构检测。此外，文本还增加了市政基础设施和其他设施达到使用条件的提示，包括开发企业应承诺与该商品房正常使用直接相关的上水、下水、电、供暖、燃气等按约定的日期达到使用条件；公共绿地、道路、停车场，幼儿园、学校、会所、购物中心、体育设施等其他设施也应按约定的日期达到使用条件。“显然这是一个很大的进步，对于购房者维护自己合法权益的时候提供了一定的保障。”王飞律师说。

接下来应该制定房屋质量标准了
徐长崎表示，由于在新版购房合同中虽然提出了关于质量方面的制约要素，但是由于房屋质量涉及的问题比较琐碎，尤其是属于保修范围内的房屋质量问题没有具体的约定，开发商为避免由此而引发的纠纷，会通过补充协议等方面进行对购买者在房屋质量方面条款的限制。“事实上，关于因房屋质量问题可以退房等方面的条款。这些原本就是属于可以退房的法定条件。”邱宝昌律师表示在此前最高人民法院公布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中就明确规定，“如果购买的商品房因质量问题严重影响正常居住使用，法院应支持买房户解除房屋买卖合同。”从目前的实际情况来看，房屋质量没有一个具体的考量标准，目前房屋的质量合格均以政府有关部门的竣工验收合格表为准。“有些房屋质量问题你甚至是无法看到的，比如开发商为了降低成本，偷工减料，使用劣质材料，这些购买者是很难发现的。”邱宝昌这样认为，事实上，开发商出售的商品房都需要经过政府有关部门验收合格后，才可以交房，但涉及到的房屋质量方面的问题依旧层出不穷，邱宝昌认为除了在合同里边进行必要的质量方面的约定外，有关的监管、验收部门在房屋质量出现问题后，同样要追究其责任。“但是比如室内空气质量由于国家出台了相关的质量标准，这个就相对来说比较容易鉴定。”王飞律师认为，目前既然在合同中有了关于质量方面的条款，而关于房屋质量标准内容也应该制定。

专家建议
现在房屋质量鉴定是门槛
王飞（京华律师事务所主任律师）：

目前，房屋质量方面的鉴定是很复杂的，由于目前房屋鉴定的标准不一，本身房屋质量又由政府监管，如果真的有这方面的问题，确认、取证的过程相当复杂，需要质量监督部门来做，而且在鉴定过程中实际费用太多和操作难度比较大，购房者几乎很难进行房屋鉴定，即使是合同中规定了关于房屋质量方面的条款，但是出现问题时的取证和操作难度却制约了合同实际的操作性。

在我接触的一些关于房屋质量方面的纠纷中，目前还没有一例业主进行房屋质量鉴定的成功案例。比如有个项目的业主认为其项目存在质量方面的问题，要求开发商进行退房，法院要求先对房屋质量进行鉴定才能做出判决，但鉴定的费用几乎和购买住宅产品的费用相当，业主根本无法承担。

当然，鉴定不同方面的房屋质量收取的费用也不同，像国家出台了空气质量标准就容易鉴定，收费也低。由此可见质量标准的制定也很关键。

新版合同摘录
第十六条：质量

（二）出卖人和买受人约定如下：

1、该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起__日内退还全部已付款，并按照__利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。

买受人要求继续履行合同的，应当与出卖人另行签订补充协议。

2、该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，自该商品房交付之日起__日内（该时限应当不低于60日），买受人有权退房……

（三）出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的，任何一方均可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助并配合对方检测的义务。

　　