房地产暴利手法揭秘

房地产暴富流程-制定圈地计划-利用各种手段违规拿地-最低首付资金-取得可套取银行贷款的土地手续-利用承建单位资金开发-制订对策获得抵押贷款-基本完成收益周期

房地产暴利手法揭秘：

手法一

土地交易黑箱操作

在国外，土地占整个房地产成本的一半甚至还要多，但在我国也就是20％左右，超过25％的少有。李清明说，这与我国早期的土地制度不完善有很大的关系，土地供应的不规范和不透明，开发商违规拿地造就了暴利。

据他调查，开发商违规拿地的途径多达10多个。许多房地产商采用与某些政府官员勾结的手段，使用各种“灰色手段”拿到土地，降低拿地成本。这点在房地产业内早已不是什么秘密，仅仅用于批地一项的贿赂成本就高达地价的30％左右。

李清明说，除了贿赂政府官员等手段之外，最常见还包括城市中的“危房改造”土地和掠夺农民赖以生存的土地等。在我国早期的房地产开发中，许多开发商就坦言，他们从来就没从正规渠道上取得过土地。据了解，北京现有房地产开发商近4000家，真正有开发实力的不足500家，大部分开发商靠土地运作照样生存。

据李清明介绍，在招投标之前，违规拿地手段主要出现在“协议出让”土地的方式中。2003年以前，全国城镇有偿出让的土地中，以招标、拍卖等方式出让的仅占5％，其他高达95％是协议出让。2003年12月8日，北京市首宗国有土地拍卖底价4.3亿元，最终9.05亿元成交，要是以协议出让，暴利空间可想而知。据他估计，从20世纪80年代末以来，我国违规土地出让、转让所造成的国有资产流失每年要达100亿元以上。

手法二

假按揭大肆圈钱

李清明介绍，房地产企业一般都具有高达70％－80％的资产负债率，而且90％以上的也不在少数。“四两拨千斤”，以1000万元的资金建造1亿元的项目，以1亿元的资金建造10亿元的项目屡见不鲜。

据李清明介绍，开发商对国家和银行的各项规定，都有自己的对策。比如开发商通过特殊渠道打听并联系到银行有关人员，通过交流和沟通，开发商就会知道一些银行的“机密”信息，如评分是否达标等信息，以便修改资产负债表，达到贷款的目的。

开发商通过抵押批文和楼盘从银行获取建设资金后，接下来就是用“假按揭”的办法套取资金。其典型操作手法是，搜集员工的身份证或一些不知情的人的身份证，签订虚假售房合同，然后和真合同混在一起从银行获得按揭贷款。

如果追查房地产公司的资金流向，楼盘销售实际上在“假按揭”阶段就已完成。先期的抵押贷款可以让开发商的资金退出来，而按揭贷款则让他们提前获得利润，后期销售不过是把银行的贷款填平而已。买方和卖方的关系在这个过程中悄悄发生了转移，而建筑成本和楼盘风险实际上由银行承担，这就是房地产商津津乐道的“空手套白狼”。如果销售不理想，房地产开发商则另有妙计，按市价评估，将房屋抵押给银行。

据了解，在广州，假按揭现象也广泛存在。仅2003年底查出的广地花园一个楼盘的假按揭金额就达2亿多元，共有2000多户业主的房产涉嫌被重复抵押。

手法三

偷税漏税比较普遍

房地产企业偷漏税是非常普遍的，也是造成暴利的重要途径之一。

2003年某市地税局稽查分局耗费半年时间，对2002年度纳税额较大的88户房地产企业进行了税收专项检查，竟然发现87户有偷漏税问题。李清明说，他在调查中发现，而这种现象在中国相当普遍，多数赢利的房地产开发企业向税务机关申报的是“微利”或者“亏损”。他们采取的手段一是少报收入，二是模糊成本。

为什么房地产业偷税漏税如此普遍？而税务局却难以发觉其中的蹊跷呢？李清明介绍说，房地产企业一般都是跨时间、跨地域滚动开发，他们会同时开发几个项目，这就给房地产税收检查带来困难。因为税务局检查税收情况时，一般都以年度为单位，但事实上，房地产企业的项目决算要等到整个项目工程通过验收之后才能进行，也就是说，一天没通过验收，项目本身就不能算出利润，而此时，很多房地产企业又会把前一项目中赚来的钱投入到下一个项目中去。因此，从账面看来，房地产企业就是亏本的。

目前，房地产开发商在缴税纳税中普遍存在以下六个主要问题：一是在扣缴个人所得税时普遍都存在少计税收入；二是预收款不缴税或延迟申报纳税；三是项目连续滚动开发，项目决算期又有意无意地滞后，导致成本难以理清，企业所得税应纳税所得额难以确定；四是借合作建房政策偷税漏税；五是故意遗漏土地增值税和印花税；六是缴税时能拖就拖，欠着不缴。

手法四

偷工减料大减成本

我国有3万多家房地产公司，但真正有建筑能力的却寥寥无几。在房地产开发的过程中，从设计、到施工、监理、验收，绝大多数开发商都是请另外的专业公司进行操作。这样，某个项目由谁来承包、预算是多少就有名堂了。

据李清明介绍，发展商外界炒作的工程招标多半是作秀的，因为开发商内部也存在着不同的利益群体，他们会把工程分包给和自己有关系的人。另外，一些官员也会推荐一些承包商。而层层转包的直接后果就是层层盘剥，层层盘剥的结果是建设资金严重不足。建筑商为了保证利润，只有偷工减料。这就是质量问题层出不穷的根源。那些包工头就成为房地产生物链中利润最低的一环，而他们要发家致富，就只能靠盘剥工人和偷工减料了。由此可见，房屋建成后诸如“面积缩水”、“房屋渗漏”、“延迟交楼”等问题其实早在开工之初就埋下了伏笔，这是必然结果，开发商和建筑公司都心知肚明。

按规定，建筑施工必须请监理公司现场监理。但目前的监理公司是买方市场，开发商占绝对的主动权，监理公司在一定程度上是形同虚设。开发商为了抬高楼盘身价，请一些知名监理公司监理，但这并不能改变监理公司的被动角色。而有关职能部门的例行检查不过是走走形式而已。

手法五

私改规划获利丰厚

发展商为了极大地发挥土地的效益，还千方百计地改变土地的用途。在这方面，地产商可运用的手法就更复杂了。

正常的方法是在“容积率”方面做文章。住宅楼规定得比较死，不好见缝插“楼”，更多的开发商就将目光盯在了商住楼、公寓楼、高档别墅等项目上面，以尽可能扩大建筑面积。而“非正规”的手段则有“欺上瞒下”、“假公建私”、“同流合污”等等。“欺上瞒下”是通过改变土地使用性质等方法，达到将宅基地楼、经济适用楼等变换成商住楼，以牟取暴利：“假公建私”是将公用性的楼盘“打造”成商住楼出售：“同流合污”的方法更为直接，地产商直接将有关方面的官员拖下水，低价征地，高价卖楼。

此外，通常的做法还有让经济房不经济。虽然政府三番五次强调落实经济适用房政策，其目的是让广大消费者都能圆住房梦，可是经济适用房项目到了开发商手里就变得不经济了。为了尽快收回成本，开发商不可能面向中低收入家庭销售，而是尽可能朝向高收入家庭。

随着汽车的普及，车位在城市中日益显示出稀缺，让车库变“金库”也成了发展商暴利的一个手段。一般开发商做销售统计时不会把车库售价计算在内。但实际上，开发商都会销售车库，从中获得惊人的收入。例如一个300个单元楼盘拥有可售车位100个，车位20万元一个，则开发商　　