房贷利率上调难遏高房价泡沫短期难消除

作为打压房地产投资行为的政策，央行上调房贷利率令真正有住房需求的消费者，对房价回归理性水平充满期待。但在昨天“上海楼市发烧北京吃不吃药”论坛上，北京、上海和香港三地的业内人士表达了相同观点：房贷利率上调对房价调控作用有限，房产泡沫在短期内仍难消除。

“土地供应量少是房价趋高的主因。”论坛上，SOHO中国董事长潘石屹再三表达了同一观点。在他看来，目前北京地区，尤其是四环内土地供应量明显不足。尽管政府公布的土地供应量数字很大，但由于拆迁保护和耕地保护等政策影响，真正转化为可建筑用地的面积并不多。同时，中国建筑容积率普遍设定得较低，这与人多地少的实际国情背道而驰。

经历过香港楼市波动的中原集团董事局主席施永青，直接把矛头指向回报率。他说，在上世纪香港的银行曾连续调高利率，但房价依然高歌猛进，究其原因正是不菲的回报率令投资客趋之若鹜。因此，为调控房价而控制投资行为的重点，在于削减投资客的回报率，如果投资回报大于投资成本，投资客根本不会在乎房贷利率上调这些措施。

相比潘石屹和施永青的“宏观言论”，上海浦东房地产经济研究中心主任李战军则从上海楼市的发展经验给北京“提个醒”。据他介绍，上海的楼盘网上销售系统允许撤单的设定存在严重缺陷，开发商利用假身份预订，造成房源售光假象，找到高价买房的消费者后再撤单的现象比比皆是，某些楼盘的撤单率高达100％甚至300％，“人们常常关注游资对上海楼市的影响，其实商品房销售环节造假也是造成上海房价高的原因之一。”

至于如何有效调控房价，业内大腕们则是各抒己见。潘石屹认为，解决土地供应量紧缺，加快土地转化为房子的速度，并适当提高容积率是一剂良药。而施永青提出，对于内地楼市，关键要提高市场透明度，像土地供应量、房屋空置率等数据都需要向消费者如实传递，这样才会令消费者、投资客在房产市场更加趋于理性。东中西区域发展改革研究院副院长孙飞表示，调控房价需要采用综合手段，除利率调整外，市场供求关系、土地供应量以及房地产税等调控措施是“一个都不能少”。

“对开发商和消费者而言，尽管利率调整在短期内是利空影响，长期看则是利好消息，因为它可以迫使开发商采用薄利多销的营销方式，压缩房地产业的暴利空间。”在评价利率上调的作用时，孙飞如是说道。
　　