2005年房价有谱吗？

“地价”与“房价”谁制约谁，就如“鸡生蛋还是蛋生鸡？”一般，几年来在房地产界一直争论不休。显然，在逝去的一年中，福州的土地市场走过了高位运行的一年。在这一年里，地价与房价孰是孰非的争论也达到了顶点。作为开发商，关注的是今年拍得的地块，地价将占开发成本多大的比例？作为普通百姓，更关心的是，假如掏出与去年同样的钱，今年我能买到怎样的房子？

个人观点

房价与地价的高低，二者互为作用，要协调发展使之理性前行，一个很重要的因素还得政府对土地投放量进行控制，避免由于地块过于集中或缺乏而引发地价上涨。投资者也要避免未进行市场调查就大量购置土地，导致土地供应过快增长，使地价上升。要意识到房地产价格对地价的影响具有一定的滞后性，由于土地开发成房产并最终得以销售中间存在一个周期，在房地产发展波峰之时，逆向传递给地产市场的价格往往是失真的。

地价的持续上扬，使得土地供应成为牵动房地产业界的一根敏感神经。今后政府将如何调控土地市场、国家土地政策将如何演变、地价是否还将高位运行……这些悬念都将在2005年一一演绎。

数据 >>>

地价涨幅超过 10％

2005年1月21日，国家发展和改革委员会发布数据：去年第四季度，全国35个大中城市有9个城市土地交易价格同比涨幅超过10％，其中包括上海、厦门、杭州、大连、成都、天津、沈阳、福州和宁波。

如同数据显示，近年来，虽然福州市土地供应量不断加大，但是土地价格却一直水涨船高。2002年1月－12月，福州共举办7场国有土地使用权公开拍卖大会，举行了12次国有土地使用权公开挂牌交易活动。共成交土地33幅（其中公开拍卖15幅，挂牌交易18幅）总成交面积1614.75亩，总成交价186615万元，出让土地总幅数、总成交面积和总成交价分别比2001年同期增长94.11％，337.22％和282.85％；2003年1月－12月，福州土地投放量8134亩（其中市区3434亩）。到11月上旬，福州城区共公开出让土地就达42幅，总成交面积为3382.54亩，总成交价为408906万元，分别比2002年全年福州城区公开出让土地总幅数，总成交面积和总成交价增长27.27%、109.48%和119.12%；2004年1月－12月，全市土地市场投放量为6444亩（其中本市区3416亩），其中土地拍卖成交共达3488．95亩。而本市区投放的土地中，房地产开发用地为3287亩，土地出让价格整年持续高位运行，地价上升的速度就像“插上了翅膀”。这从同地段拍卖价格的不断上涨可见一斑。

同是鼓山新区“商业新贵”地块：2003年9月中建七局三公司买下鼓山步行街2＃地块时，每亩地价124万元，众人表示“太贵”。但是时隔半年，2004年3月，与其地块相邻、面积仅为49.13亩的鼓山中心区商业步行街1号地块，被广州云星房地产开发集团有限公司以每亩174万元的价格拍走，每亩比“太贵”的地块还要贵50万元，高出了约40%。

同是工业路地区地块：在2003年11月推出的一幅位于台江区上海街道南侧（原福州市化工机械厂用地），出让土地面积为25.63亩，被福建中茵房地产开发有限公司以7350万元竞得，超出地块起拍价3500万元，每亩价格286.77万元，当时创下了福州市工业路地区土地公开出让的亩价新高。时隔半年，2004年5月，这个价格被再度刷新，福建正得房地产有限公司以4560万元价格竞得工业路原罐头厂11.58亩的地块，每亩单价近400万元，折算楼面地价近2400元！

同是金山文体中心地块：2003年每亩176万元的价格，创下金山区域地价最高，然而2004年每亩255万元都有开发商接盘！

此外，福州市中心的地块因地理位置优越、配套齐全、土地资源稀缺，虽面积不大，地价仍居高不下，频频闪现“天价”。2004年新春“第一拍”的火车站某地块由于商贸份额较高，拍出了每亩550万元的价格；之后，东街口市中心的某地块也拍出每亩近700万元的价格，此房价已直逼过去温泉板块住宅的均价水平。

进入2005年，地价上涨的势头仍旧没有停下。今年1月初，位于白马南路西侧的原灯泡厂及周边部分国有土地（宅基地），用地面积65．48亩的地段，最终拍卖价格高达25350万元，约387万元／亩。同期成交的位于祥坂路南侧、原福州万德福录影带有限公司用地，7．78亩，成交总价2840万元，约365万元／亩。

机构看市

2005年房价再难像04年那样的大起大落了

小户型市场竞争将异常激烈

04年焦点回顾﹥﹥﹥

2004年福州的楼市比起往年似乎少了许多概念，显得热闹而不繁杂，却恰恰反映了福州楼市的理性，也说明了消费者的逐渐成熟。

焦点 1：“温州炒房团”引爆投资热情

2004年福州楼市的第一个焦点，应该就是全国闻名的“温州炒房团”挥师南下，杀入福州市场了。在他们或多或少的影响下，无形中激发了本地民间资本炒房投资的热情，在温州购房团隐身退出福州市场后，福州各大楼盘的开盘还能频频传来捷报，其中都闪现着本土炒家的身影，市场好似一派红火。与此同时，2004年第一季度福州住宅价格均价达到了2848元／平方米，比2003年第四季度住宅均价的2726元／平方米，涨了122元／平方米，涨幅达4.48％。

焦点 2：“小户型”风生水起

04年楼市的另外一个焦点就是小户型投资型房产的持续热销。比起其他类型的住宅产品，小户型从落地开始就一直走得顺风顺水，备受市场青睐。从最早福州五四路、五一路上的“酒店式公寓”、“商务公寓”到现在遍地开花的“单身公寓”、“小洋房”、“公馆”，无一例外证明了小户型的顽强生命力。小户型住宅以其低总价、独立空间、便于出租、收益快等特点深受投资者的青睐。除价格和购房者经济实力的因素外，实用性强和灵活性强是小户型最大优势。小户型的购买群体中，投资者占60％左右，自住者占30％，另外作为多功能第二居所的占了近10％。主要购买人群为投资需求者、企业年轻白领、中低收入阶层、异地置业者和多次置业者。据不完全统计，2004年到2005年，福州将投入使用的小户型数量超过6000套。

焦点 3：“商业地产”伺机崛起

除了投资型小户型热销外，04年福州的商业地产项目也是卖得不亦乐乎，先是今年５月份，在众多商业地产项目中商业面积最大的“宝龙城市广场”，欲打造金山、仓山与市区的商业“桥头堡”，吸取两大区域几十万人口的消费力。紧接着行动的是位于台江商圈核心位置的“君临天华”项目。开发商福州华辰地产欲凭借“君临天华”步行街重塑台江新商业中心。雄踞南门兜的“冠亚广场”也不甘示弱，在１１月份，连续举办几场“冠亚广场主力业态竞争策略”论坛，邀请福州各种业态的品牌商家聚集一堂进行研讨。就在近期，一向低调、一副与世无争样子的“欧倍德万象商业广场”也加大了媒体广告的投放，频频露脸，参与到商业地产争夺战中来。除了四个大型商业地产项目外，还有“碧水云天”、“正大商业广场”、“盛天现代城”的国际大卖场、“锦绣福城”商业部分及金山“丽景天成”的商业部分等商业物业，也不甘示弱，各踞一方，侍机崛起。据不完全统计，今年福州正在开发或已经可供销售的商业地产面积超过１００万平方米，位居历年商业地产开发面积之最。目前全市的商业面积已是供过于求的局面，在这种情况下，商业地产大规模、集中面市，带来的结果是考验市场的消化力。

焦点 4：二手市场观望后回升

据我司04年成交的二手房案例来看，去年福州有以下几个板块较为热卖。首先当推和该板块如火如荼的新房开发一样火爆的金山板块了，该板块04年成交量比起往年可说是有了井喷似的爆发，一是由于金山的文体、教育、交通、医疗等各方面配套设施逐步完善，二来金山的房价比起市中心或福州其他板块还是有很大的优势，很多原先还在犹豫观望的消费者也因此而选择了金山。在各种因素的作用下，金山的房价也就相应的水涨船高了，少的每平方米涨了几百块，而早期买的房子到现在卖掉甚至每平米涨了千元以上的都有。另外还有一个板块就是江滨板块，这一两年来，江滨的新房也建了不少，由于地域的限制，目前推出的新项目多是带电梯的高层住宅，但也许福州的消费者还是更青睐于没有电梯的多层住宅，都纷纷把目光投向了江滨大道上已经建成的一些社区，也因此造就了江滨二手房的热销。除了以上两个板块以外，卖的比较好还有划片在重点中小学的一些房产，这些房子不但好卖，而且成交价格也是居高不下，单价普遍会比同一地段没有划片的类似房产要高出百分之十五到二十左右。

从户型上看，我司成交的案例中，比起往年，04年成交的房产多为80-100平方米左右，三室的套房，成交价格则在25-40万之间居多，而且近几年建成的次新房占了成交量中相当大的一部分。

除了上述几点外，04年福州楼市还有一个特点就是，在经历了一季度楼市的异常火爆之后，就突然陷入了二、三季度的平静期，究其原因一来多数的卖家在观望期待着房价的一飞冲天，二来买家也在观望，他们当然希望房价能够大幅的回落。这一观望也就观望了整整两个季度，福州的楼市也就相应地不温不火的走过了二、三季度。他们的这一观望也引来了一片争议声，或褒或贬，或鼓劲或警示。但是福州楼市不但稳稳当当地走了过来，而且这一年的最后一个季度还像年初一样，楼市火爆异常，人们再次感受到了楼市的亢奋。二级市场也在第四季度这个往年较为平淡的时期，迎来了又一次的旺季，这不能不说是一个惊喜。

05年预测﹥﹥﹥

房价难大起大落

2004年可以说是福州楼市争论最为激烈的一个年份，但05年才刚刚开始，围绕着房价这个永恒的主题，又一轮热热闹闹的讨论又开始了。

虽然在这场争论中各种声音都有，但笔者认为，05年房价再难像04年那样的大起大落了，但房价应会稳中有进，将呈现小幅上涨的趋势。且与往年相比，成交的房产中80-100平方米左右的，3房2厅户型，适合一家三四口人居住，且总价在三十万元左右的房产将会越来越多，这一是由于目前社会家庭人口结构的改变，二也是因为消费者对于住房的要求也越来越高，同时人们的经济水平也在不断地提升。所以，这种户型不大不小，而且内部配套较为完善，外部的交通、教育、医疗、金融等各方面配套也较为成熟的社区将会越来越受欢迎。但与此同时，由于福州目前租赁市场的不景气，甚至于出现房价上涨而租金却一步步下滑的不正常现象，我们有理由认为05年小户型房产将面临严峻的考验。看目前市场上，以投资型小户型为主力的项目还在不断地跟进，市场竞争将异常激烈。

同时，05年的二手房市场还是乐观的，一则因为目前福州的新房开发量虽说越来越多，但是地段却普遍越来越远，同时价格也是居高不下。而二手房与之相比，除地段及价格优势外，还有权属清晰又是现房等等优势，而且二手房市场也不断的走向成熟与理性。因此将会有越来越多的消费者不再在新房一棵树上吊死，转而把目光投向了二手房。

二级市场福州各板块代表楼盘 03 、 04 年实际成交个案房价对比及 05 年房价走势预测

分析>> >

高地价带来高房价？

地价高，导致房价高？还是房价高，促动地价攀升？今年地价是否还将续写去年的辉煌？对于这些问题，房地产业界人士也是仁者见仁、智者见智。

采访中，不少业内人士认为，目前地价在房产开发投入所占比重越来越大，开发商将土地成本转嫁到购房者头上，直接抬升了房价。但同时也有不少人士认为，正是因为福州的房产市场供需关系良性发展，才促使开发商看好土地前景，愿意高价竞标。就目前福州房地产市场的趋势来看，土地价格在今年还将继续上扬。

福州知名住宅经济学者刘福泉表示，从普遍的经济规律来看，无论是地价还是房价，都应该由市场来决定。对此，融侨公司总裁黄祖仕也表示认同，他认为，如果土地拍卖价格盲目攀高会导致两个结果：一是开发商硬着头皮做下来，但是却偷工减料，想方设法从别的渠道补偿；另外就是开发商放弃高额的保证金，土地流拍。

福州中榕信房地产开发有限公司总经理黄兴华认为，地价与房价是相辅相成的。房价上涨必然造成对土地需求的增加，在这种情况下，如果不能有效增加土地供给，就必然引起土地价格持续上涨。

有开发商指出，由于土地成本的增加占整个房地产项目开发成本的比例很大，这两年来高价地块陆续投入市场，这必然造成高房价。在目前福州房地产市场还处于同质化竞争的同时，构成房价最主要的因素就是地价，毕竟现在房屋的建安成本基本固定，其他营销手段、管理费用也相差无几。这时各个楼盘获得土地价格的高低则直接影响到将来楼盘的房价高低。

但同时也有开发商认为，在市场经济条件下，不是成本而是供求关系决定房价，地价对房价有影响，但并不是决定房价的惟一因素。福州房地产市场经过数年良性发展，房价并未经过大幅“炒作”，新盘、旧盘销售形势十分看好，房地产市场已经进入一个成熟稳步发展期。以金山为例，各种类型成熟配套以及国际流行的郊区生活化趋势使得金山已非“昨日金山”，吸引了各类型楼盘争相入主。在此影响下，地价的上升是难以避免的，如果地价依旧停滞不前反而是件怪事，这样也有助于提高整个金山的居住品质。但任何一个区域的地价都不可能高得离谱，毕竟福州房产市场存在板块区域竞争，这都制约着地价以及房价的升温。

风向 >>>

针对目前土地市场存在的问题，政府职能部门有关人士就今后国家对土地市场的调控政策走向作了分析和预测——

土地供应将更科学更透明

重点规范“量体裁衣”据国土资源部土地利用司副司长冷宏志介绍，目前我国各地的土地挂牌市场都普遍存在一种现象，就是对土地出让的条件进行“量体裁衣”，最终以土地挂牌的形势来“躲避”拍卖的现象。对此，冷宏志一针见血的指出，这实际上是一种“变相的协议出让”。对这种现象，今年国土资源部将加强监管和查处力度。

“目前政府对市场的宏观调控还不够有效，市场上对资源基础性配置还未得到完全发挥”，冷宏志指出，我国还有部分县市通过“开发区”“Mall”“大学城”来圈地，这些在今年都将成为国土资源部门的整治重点。

另外，针对土地市场流转税费环节较多的现象，冷宏志明确表示，这不利于资源的合理配置，将进行改革。

2家以上“竞拍门槛”将破

由于我国目前规定土地拍卖必须有2家以上的竞拍者才可举行，但是在实际操作中，有时会出现只有1家公司应拍的情形，为了使拍卖得以进行，有的地方政府不得不找“伴娘”陪标。这种硬性规定今年可能会结合具体实行情况进行修正。此外，针对目前土地出让文本格式不科学的地方，今年有关部门也将予以修正。

不赞成开征物业税

土地市场作为要素市场十分复杂，对于全国热炒的征收“物业税”替代土地出让金说法，国土资源部土地利用司副司长冷宏志透露，目前国家土地部门和财政部门的态度是不支持开征物业税。

“认为用物业税代替土地出让金的做法，实际上是对土地出让政策不了解。”冷宏志解释到，税针对的是国家政策；出让金针对的是市场价格。如果以税替代费，房地产总量将越来越乱，不好控制。同时也会降低进入房地产市场的门槛，最终导致房地产价格越来越乱。

土地出让信息将公开化

据省国土资源厅副厅长林依标透露，土地信息的公开化将是今年省国土资源厅工作的重点。这不仅仅局限于要定点、定时公布近期要出让的地块范围内，而是要将年度的土地出让信息及早公开，让开发商尽早有个比选。此外，土地的供应结果也要透明化，使开发商心中有数，不至于盲目接招。
　　