为成立业委会业主与浦东建设局打起了官司

近日，浦东新区出了件新鲜事。“绿缘公寓”的5位业主将浦东新区建设局告上法庭，原因只为不久前，浦东新区建设局发布《公告》——将“绿缘公寓”与临近的两个住宅区划分为一个物业管理区域。

　　日前，浦东新区人民法院开庭审理了这起本市首例要求撤消物业管理区域划分的行政案。

　　浦东新区花木路718弄的“绿缘公寓”，是毗邻绿地和轨道交通的中高档公寓，于2000年12月竣工。2001年1月，“绿缘公寓”的业主陆续入住。在此之前，花木路718弄地块上已建成作为动迁安置的“建华一期”和普通商品房“建华公寓”。

　　今年1月，“绿缘公寓”的237位业主联名向浦东新区建设局提出申请，要求成立“绿缘公寓”业主大会。此后不久，浦东新区建设局作出答复，并在“绿缘公寓”内张贴了《关于划定上海市浦东新区718弄业主大会物业管理区域的公告》（以下简称《公告》），将“绿缘公寓”与临近的两个住宅区“建华公寓”和“建华一期”划分为一个物业管理区域，并强调“绿缘公寓”业主的“全体共用部分”应由这一物业管理区域内的所有居民共享。

　　“《公告》侵犯了我们的权益。”于是，“绿缘公寓”的5位业主代表将浦东新区建设局告上法庭，要求其撤消《公告》并依法重新作出物业管理区域的划分。

　　“绿缘公寓”业主代表认为，房地产权证及地籍图上明确标记:地籍图红线范围内，仅属于“绿缘公寓”全体业主所有的小区绿化、车库、道路等等。“绿缘公寓”从开发、竣工到销售、业主入住，都是作为独立的物业区域，且“绿缘公寓”的水、电、绿化、车库等设施设备均是独立的，没有与邻近的两个住宅区共用，因此“绿缘公寓”应当单独划分成为一个物业管理区域。

　　浦东新区建设局作出的《公告》无任何事实上的依据，使得本应当由“绿缘公寓”业主独享的绿化、车库等财产权利变成了与他人“共用”，《公告》违反了《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》中有关物业管理区域划分的规定，应该予以撤销。

　　浦东新区建设局代理人表示，《公告》的具体行政行为和内容都是合法的，作出《公告》的具体行政行为是根据《上海市住宅物业管理规定》第五条第三款执行的。2004年11月，浦东新区建设局先向花木镇政府就物业管理区域划分进行征询，花木镇政府就花木路718弄小区作为一个自然封闭小区可作为一个物业管理区域作了回复。此后，又审查了开发商提供的相关建设规划资料，认为上述区域划分为一个物业管理区域，符合相关法律法规，并向“绿缘公寓”业主发布了相关公告。

　　根据《上海市住宅物业管理规定》第五条第一款规定：新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区。因此，浦东新区建设局认为作出的《公告》符合法律法规。

　　浦东新区人民法院由院长丁寿兴亲自担任此案的审判长。经过近3小时的庭审，案件的焦点集中在“绿缘公寓”范围内的公共设施、设备是否属于花木路718弄全体居民所有。由于此案属上海首例，且具有很高的普遍性，法庭宣布将择日再次开庭审理此案。
　　