“机会窗”打开房产开发商不再为房价执着

上海房产市场普遍大涨的情景，随着今年宏观调控政策的频频出台而成为过眼云烟，对于那些疯狂的投资客、那些高傲的开发商来说，“此情可望成追忆”。大量的房源囤积在开发商手中，房价的调整，开发商能否在“时间窗”前把握好机会成功逃离呢？
　　“机会窗”在楼市调整中打开

　　过去几年，上海楼市都处于供不应求的状况，开发出来的房子一下子就被抢光，对开发商来说到处都是机会。但在今年宏观调控后，出现了量价齐跌的局面，成交量更是萎缩到一个非常小的范围。据了解，如果去除动迁房和配套商品房的交易，今年上半年上海一手住宅的成交量还不到300万平方米，而今年全年的新增住宅供应预计达到3000万平方米，这还不包括“两个1000万”的中低价房。纵观最近两个月的情况，一手住宅每周的成交量大概在15万－20万平方米，如果下半年房产市场的形势没有较大改变的话，以此推算，下半年一手住宅的成交总量360万-480万平方米，考虑到10月黄金周前后为每年房地产市场的销售旺季，因此估计下半年一手住宅的成交量在500万－600万平方米。由此预计，全年一手住宅的成交量也只不过800万平方米左右，至少会有2000万平方米以上的新增住宅无法消化，市场形势非常严峻。

　　现在，对于开发商来说，“机会窗”已经打开，大华、万里、达安等通过大幅度楼盘降价的方式从“机会窗”逃离。从目前来看，降低价格仍然是一种较为有效的手段，仍然是楼盘消化的较好方式。中国指数研究院华东院常务副院长陈晟表示，据最近市场调查的统计数据，当前上海的消费者需求占到76％，境外人士占到5％，外省市的居民是19％。上海消费者更多的是要消化“两个1000万”这一块，那么正常供应的商品房尤其是高档商品房到哪里寻找市场？只能激烈争夺有限的自住客。一部分开发商的营销手段比较得力，争取到了尽可能多的自住客，就可以顺利通过“机会窗”，否则就有可能失去最后“逃离”的机会。

　　“时间窗”下“看谁跑得快”

　　“时间就是生命”，“时间就是财富”，这些耳熟能详的话语用在现在的开发商身上可能很合适。如果积压的房源长期难以消化，实力较弱的开发商就面临资金链断裂的危险；开发商手中长期持有房源是有成本和风险的，将房子尽快变现或许意味着更大的财富。从3月份国家加强宏观调控以来，上海的开发商经历了一段时间的观望，市场出现了僵持。但进入5、6月份以后，市场的僵局逐渐被打破，一些资金链比较脆弱或对市场认知比较深的开发商率先打破所谓的“价格联盟”，采取了“三十六计，走为上计”的方针，随后引发了许多“追随者”，降价促销从遮遮掩掩走向明朗。

　　据了解，经过上半年的观望，大量的开发商计划在9、10月份将楼盘推向市场，届时有可能掀起一波新盘上市的狂潮。成交量可能有所反弹，但价格波动等因素刚性的自住需求仍然会比较有限，像去年那种强劲反弹的局面不会出现，许多年初打算买房的消费者纷纷选择放弃今年的买房计划。供求在短时期内的严重失衡将会使开发商之间的竞争达到白热化的程度。业内一些专家认为，虽然目前是楼市的淡季，而且价格也明显滑落，但由于新推楼盘不多，反而是一个不错的销售时机。而随着一两个月后大量新盘入市，现在的“时机”也会“消失”。因此，当前剩下给开发商“跑量”的时间已经不多了，跑得快的能从机会窗中爬出去，成为幸运者；跑得慢的，可能就要留下来度过漫漫的楼市调整期了。

　　■楼市评弹

　　“危机营销”

　　前几天接到一位楼市开发屡战屡胜的“王总”电话，称咨询对楼价的走势判断，我曰：下探是必然的、并可能持续下探。他曰：我主动“下探”30％如何？我回曰：可能排队。

　　“王总”向以“下探精神”推楼，而总是在周边引起极大反响。时下楼市背景下，在新拿地块的总体设计时，率先以“30％”的下探准备，来迎接严峻的市场挑战，是为什么？这又使我想起了一位资深策划人士说过的一句话：目前楼市已到了危机营销的时刻了。

　　何为“危机营销”，大概可以归纳为三个认识：一、认识目前楼市的严峻性；二、认识未来竞争的残酷性；三、认识预期回报的合理性。

　　由于我们经历了楼市的太好时期，由于我们尝到过楼市的太多回报，由于我们不相信也不可能相信“就这么不好做了”？事实是几乎是所有的热销景象消遁了，几乎是所有开发商都遇到了信心打压，几乎是所有的代理公司都遇到了惊人的相似景况。

　　“危机营销”的提出，不是让你就此一蹶不振，不是让你感到大厦将倾了，而是要你必须要换一个脑袋，换一种思路，在重围中杀出血路来。市场回到了“需求”的主体，凡立足于或真正为“需求者”思考的，总能在逆市中传唱出自己的旋律。偶尔听到些许振奋楼市的消息，细究个理，总能在“需求”的换位中找到与众不同的谋略和技巧。

　　“危机营销”是长期的，是持久的。事实上一个偌大的业态发展中，一点也没有危机感也实在说不过去，树立一点楼市中的“危机营销”感，至少可以给头脑发热者一副清醒剂，给有危机感的人一点企盼。
　　