降价风蔓及上海非甲级写字楼优惠降价愈演愈烈

　“凡参加‘新体育广场’网上团购的金丰易居注册用户，可享9折优惠。”近日，上海知名房产代理机构———金丰易居·普润地产，为其所代理的上海新体育广场打出这样一则广告。

　　“这一优惠活动于8月9日正式启动。”前日，上海新体育广场售楼人员陶先生向《每日经济新闻》介绍，除此之外，投资者还可凭先前的认购卡优惠2万元，同时可通过抽奖获得最高1万元的房价优惠。在此基础上，按揭贷款的客户房价可打9.5折，一次性付款的可打9.2折。

　　事实上，近期上海降价促销的写字楼不止新体育广场。6月25日，位于普陀区中山北路物贸一条街的浦发广场一期开盘，在原先1.2万元/平方米的基础上，对一次性付款的客户打7.7折，贷款客户打8.2折，打折后降至9200－9800元/平方米，成为目前上海内环线附近单价唯一跌破10000元/平方米的楼盘。

　　《每日经济新闻》调查发现，上海住宅市场愈演愈烈的降价之风，眼下已开始在上海写字楼市场逐渐蔓延。

　市场虚热导致供应外移

　　“在市场形势好的时候，大部分写字楼都存在定价过高的问题，现在降价其实是一种价格的理性回归。”昨日，仲量联行中国区董事陈立民指出。

　　陈立民表示，就在几个月之前，大多数写字楼开发商由于看好后市，不肯加快销售速度，定价时将价格抬得很高。

　　时过境迁，近段时间很多写字楼都陷入了销售困境。网上房地产监控数据显示，5月12日开盘的大众金融大厦，到目前为止，无一套成交，与其遭受同样尴尬的还有6月9日面市的乾骏大厦等。而7月15日开盘的上海新体育广场，尽管推出了一系列优惠措施，到目前为止也只售掉了17套。

　　陈立民认为，除了受市场整体形势的影响，市场供应方面的问题同样是导致一些写字楼销售迟缓的原因。

　　上海中原地产研究咨询部统计表明，5－6月上海新增出售型写字楼18例，7月也有12例商业新盘上市。

　　“在这些新增供应中，绝大多数已脱离黄金区域，以非甲级写字楼居多，而传统的南京西路CBD区域、小陆家嘴及人民广场区域基本无新盘上市。”上海中瑞市场研究有限公司赵翊璘分析道。

　　一位业内人士指出，写字楼对于周边环境有特殊要求，包括商业配套、交通及商业氛围等，所以供应一般集中在市中心区域。但近期，金桥、松江等配套并不成熟的郊区都涌现了一些写字楼项目，供应外移现象的出现，说明市场存在一些过热成分。

　　“高品质楼盘在上海必然是热销的。”陈立民强调，目前在上海，地段优越的甲级写字楼依旧处于供不应求的状态。戴德梁行写字楼部最新统计显示，截至6月底，上海甲级写字楼平均租金报价达0.84美元/平方米/天，比今年一季度上升3.3%，比去年同期增加16.2%。

　　“甲级写字楼的上涨行情基本是由境外机构的强劲需求拉动。但现在大部分写字楼供应都不上档次，不能吸引境外大公司的关注。”陈立民指出，此外，有些开发商为了更快套现，将写字楼分拆出售，直接导致业主及入驻公司级别参差不齐，进一步降低了楼盘的品质。

　烂尾楼改造风险凸现

　　陈立民坦言，由烂尾楼改造而成的写字楼项目在近期的供应中占了不少比例。“从目前情况来，不少都是陈年旧货在稍加包装之后推向市场。”

　　据悉，近期推出的飞雕商务大厦、浦发广场，以及位于徐家汇的甲级写字楼江山大厦，前身都是烂尾楼。

　　此前，上海有多个“烂尾楼”改建成功的案例，如飞洲国际广场，去年5月一推出便创造了单月销售15000平方米的纪录，而且最高成交价达到了每平方米3225美元。

　　“需求是否旺盛是‘烂尾楼’改建能否取得成功的关键。”昨日，一位曾经操作过烂尾楼项目的业内人士表示，烂尾楼的重启是短期投资行为，项目周期控制在一年左右才能有效控制风险。

　　陈立民则指出：“近期推盘的一些开发商，其实涉足写字楼市场并不久，经验不足，投资烂尾楼其实是为了借市场形势赚一笔。”

　　而在目前不少写字楼销售迟缓的形势下，上述业内人士坦言，资金回收周期必然会延长，对“烂尾楼”改造项目开发商来说，这意味着越来越大的风险。

　　江山大厦是近期推出的为数不多的地段优越的甲级写字楼，7月25日，该案高调开盘，不过到目前为止，仅售掉了18套，销售面积3100平方米，和飞洲国际广场去年单月15000平方米的销售纪录相比，相去甚远。

　销售代理压力骤增

　　随着写字楼销售遇冷，一些代理机构也开始面临现实难题。

　　“浦发广场一期销售代理商———金丰易居正面临巨大销售压力。”昨日，一位曾和金丰易居同时竞标浦发广场销售代理的上海房产代理机构高层指出。

　　该人士透露，当初金丰易居凭借限期包销策略，一举击败了其他竞标者，现在随着形势的转变，急于变现的开发商不断给金丰易居施加压力，无奈之下，浦发广场开始大幅降价。

　　对此，浦发广场一期销售经理于先生昨日没有否认。

　　据了解，降价之后，浦发广场一期开盘当天出现抢购潮，售出近120套。昨日，《每日经济新闻》通过网上房地产发现，浦发广场一期已售掉268套，不过其累计撤销也高达111套。

　　“毫无疑问，先前金丰易居对市场的预期过高。”一位业内人士指出。
　　