房地产调控或将转向？目标在于防止市场萎缩

“现在的目标看起来更倾向于防止市场萎缩”，一位建设部内部人士向记者透露。

　　房地产调控新政“国八条”出台接近第三个月的时候，在关于调控是应该加强还是应该适当调整问题上出现了严重的分歧。一部分专家和企业提出要防止宏观调控过度，更多的人则坚持房价仍然没有降下来，调控应进一步加强。

　　本轮调控的目标是为了稳定，其实也就是追求一种适当平衡。任何一种市场倾向的出现都意味着政府将反向采取措施。种种迹象显示，主导调控政策的建设部越来越紧张地提防房地产市场萎缩的可能。而这样一种倾向产生的主要原因之一是其他部门在“国八条”前后各自为阵出台的政策产生了对市场约束过强的叠加效应。

　7月拐点？

　　“原本我们预计观望期3个月结束，但现在这种状况好像还要蔓延下去，持续观望将打击房地产市场”，这位内部人士在忧虑可能出现的萎缩状况的同时透露，政府对目前的复杂情况已经有所准备，“7月中旬，国务院就要求建设部做好防止房地产市场萎缩和反弹两手准备的预案”。

　　在防萎缩和防反弹的问题上，我们越来越多地看到建设部在倾向于前者。7月19日，建设部住宅与房地产司一名官员明确表示，相关部委近期不会再出台进一步调控政策，工作重点将落在各项措施的落实上。这与两个多月前，刚刚公布“国八条”之时的表态已经有明显区别。这一次的表态与稳定房价七部委联合检查组结束调查是处于同一时段。该调查报告在肯定各项调控措施的综合效应正在开始显现，同时警告持币待购的观望状态可能造成的不利。报告还归纳了“个别专家、学者”对宏观调控政策提出的不同看法，即：目前的政策措施只能解决个别地区短期存在的突出问题，不利于房地产的长期发展，希望政府对调控目的做进一步明确规定，深入分析房价上涨的原因，在此基础上再做出相应的决策。

　　事实上，防止调控过度的倾向甚至可以在更早些时候觅得证明。7月份，建设部刘志峰副部长就北京税务部门征收二手房交易个人所得税时表示，对于二手房交易中收取个人所得税的做法目前只是个别地方的试点。他的原话是，“反正目前国家没有考虑这个事，杭州是实行过，实行了半年不到，取消了。”当时，征收二手房交易所得税普遍被理解为政府进一步调控的强硬措施。

　　为了进一步证实情况，记者采访了建设部政策研究中心副处长文林峰。文林峰表示她无法答复这个问题。但她承认，近一段时间来反馈意见差距甚大，对调控政策的不同意见确实很多，各种意见都汇总到了建设部。

　7月份以来对调控措施的分歧日益表面化。冯伦和任志强等纷纷向媒体表示，政府过度管理到房地产的微观环节，犯错误的概率越来越大。全国工商联住宅产业商会起草了意见书递交给政府。其会长聂梅生分析，“现在的宏观调控政策不但打击了投资和投机性需求，自住型购房者也开始观望。”这种论调与媒体和网民的舆论呈现对立态势。

　　政策叠加效应

　　文林峰认为，决定未来市场走向的主要因素之一是消费心理预期。在这一点上，媒体的报道没有起到客观恰当的作用，而是过度预期调控将进一步加强，房价要继续下降。她强调，房地产调控实际上是在做一种平衡，要坚定不移地调控，防止房价快速上涨，既要防止反弹，也要防止市场萎缩。

　　不过，真正决定性推动消费心理预期走向的还是政策。“国八条”之后，各部委和地方政府都相应出台一系列政策，其涉及面非常广泛，从土地到金融，从信息管理到税收样样都有。按照正常的逻辑，各部门和各地方政府的政策都应该是一贯围绕“国八条”配套进行，具有分析能力的人都能由每一个具体政策看出整体调控的趋势。我们相信，媒体和分析人士的关于调控将继续加强的和应该继续持币观望的主流判断也应该按照这种逻辑进行。但是事实却未必如此。

　　实际上，北京税务部门征收二手房交易所得税的政策就没有听取建设部的意见。据有关人士透露，建设部就此政策与税务部门曾经发生了争执，但税务部门最终还是推出了这个政策。也由于这个措施出台，北京房地产市场出现一定程度的恐慌，二手房交易几乎出现断顿，尽管它很快就被取消。在此之前，金融系统两次提高贷款利率也没有有效打击投机，反而招来影响正常购房需要的抱怨。

　　类似的情况也出现在国土资源部门身上。按照“国八条”的要求，要增加普通商品房的供应，通过增加房地产供应稳定价格。但是，国土资源部随后采取的行动却很难让我们看到明显的土地供应增量。伴随着第三轮全国土地规划，国土资源部在7月比以往任何时候都强调保护耕地，反复申明，城市规划必须要符合土地规划。

　　北京师范大学管理学院教授董藩在接受记者采访时笑着告诉记者，“‘国八条’一公布我就预料到建设部和国土资源部会看法不同。建设部要提高居住保障，国土资源部要保证粮食安全，肯定是有分歧的。”

　　“当时设计方案是为了把房价快速上涨的势头刹住，没有想到政策之外因素影响了正常的住房消费”，文林峰说。她承认，针对房地产问题，尽管有各部委的联系会议进行协调，一些部门后续出台的政策的确存在矛盾之处。“国八条”之后，各部门都争先恐后出台自己的调控政策，甚至连福州物价局都开始测算房地产企业利润率，对房地产企业的“暴利”进行道德指责。这无形中形成了政策的叠加效应，强化和扩大了调控的抑制和约束一面。这是持币待购消费心理预期不断加强的主要影响因素。

　　文林峰指出，无论是彻底解决居住保障、房地产的持续发展还是解决耕地保护问题，都需要将来通过调整利率、税务等综合手段种机制。但是在目前没有稳定的长效机制的情况下，维持平衡点就意味着既要什么又要什么，这种平衡的维护就显得尤为脆弱和困难。“眼下的状况，只能是大家互相妥协”，董藩无奈地表示。

　　