供应量增加销势看好上海商业地产商机凸现

在一次地产沙龙上，众多地产机构一致认为，2005年商铺需求依然非常旺盛，出租面积将达到220万平方米，销售面积将达到115万平方米，外资对可售型商铺的需求将增大，商铺的投资回报率将保持在10％左右。在新政实施并且已经开始发威的情况下，投资者都在密切关注商业地产。

上海商业地产虽然存在一些不规范之处，但是依然充满机会。由于上海每年增加200多亿元的零售消费总额，商业地产开发将拥有一个相当强大的支撑。根据WTO条款中国自2004年12月已全面开放零售业市场，更多的国际零售商进入中国市场加大了对零售物业的需求。日前，全球最大的零售企业沃尔玛在上海开出第一家购物广场，据悉，明年还将在上海的五角场与老西门地区再开两家新店。强劲的需求促进了上海的现代零售物业迅速发展成熟起来。

某物业华东区常务董事翁琳指出，由于零售商的强烈需求，零售物业的空置率从2002年的高点开始下滑。目前，零售物业的空置率保持在11%的水平，同时，供应量和吸纳量却在同步上升，根据调查，这些零售物业的净吸纳量将达到370,000平方米，较去年同期增长12%。总体上，优质零售物业的需求量仍然很大，从1999年到2004年以平均18%的涨幅逐年上升。空置面积主要出现在一些出于各种原因表现欠佳的项目中。但是整体上，购物中心、百货商店和仓储式超市的占有率仍接近100%，几乎可以忽略不计的空置率是由部分经营不善的项目产生的。

最近，有少量的零售物业在上海开始销售，这是因为购物中心始终需要保持有竞争力的管理。新建购物中心被开发商视为长期投资对象，不愿将其出售。这就是近几年很少出现优质零售物业进行交易的原因。尽管缺少交易数据，但由于租金普遍上涨和空置率持续下降，仍可预计主要零售物业价格将会保持稳定增长。由于强烈的需求和日渐稀少的供应，预计后两年内上海市中心零售地产的租金和售价将会继续上扬，涨幅大约是7%至9%之间。

但是，按照有关方面统计，目前上海人均商业面积超过1平方米，接近欧洲发达国家1.2的平均水平，但消费能力却远低于欧洲发达国家，按照国际通行标准衡量，上海商业地产存量已经趋于饱和。不过很多的业内人士也认为，商业地产开发如何保证供给与需求有效结合才是地产开发的关键。在当前的整体商业环境之下，对客流进行客观分析，正确定位客群需求，才是成为商业地产开发的关键一环。
　　