目前房产市场的调控，不仅考验着政府的执政能力，也考验着开发商的资金运作能力及市场判断力，同时，对理性的购房者而言，或许是一个机会。如何在适当的环境、适当的时机以适当的价位断然切入，确实是对眼光和智力的考验。
“麦莎”过后，申城气温强力反弹。采访车在沪杭高速公路上奔驰，可以感觉到车窗前火焰一般颤动的空气，但一拐入松江新城区，眼前一片郁郁葱葱，道路中央的绿岛和两边间距很密的行道树调节着小气候。开阔的天际线廓清人们的视野，景观主干道思贤路两边的别墅群和远处的公寓楼线条明快，渐次递进，诉说着松江新城的传奇故事。
道路两边一块块巨幅楼盘广告牌一掠而过，关键词中有“亲水”、“花园”、“大学城”、“英伦”等，其中“全球国际花园城市”和“国家卫生城市”的词汇作为一种政府目标的注解，显示出松江的雄心壮志。
正值宏观调控的“冷空气南下”，上海楼市出现高位盘整，被人们誉为“花园城市”的松江，20多个楼盘正虚席以待。在一处大型景观楼盘的售楼处，记者看到大巴士载来数十位看房人。门槛很精的上海人一眼看中了这里的房型和环境，但又以一连串的问题“炮轰”售楼小姐。
归根到底有两点：其一：住在松江生活有什么便利条件？其二：松江的楼盘在未来10年内能给予多大的回报？
问题背后站着两大人群：自住客和投资客。
一个中年妇女已经花了4个休息日在松江看了9个楼盘，“在这里越看越想买，但一回到市区，还是下不了决心。”她的心态颇有代表性。记者了解到，购房者犹豫不决的原因颇多，主要是“上下班坐长途汽车吃不消，买私家车又要增加一笔开销”。更因为“万一楼市继续往下跌，现在买进吃套怎么办？”
还有一个看房者问售楼小姐：“为什么目前市中心的新楼盘开得很少，有些开发商甚至捂着不动，而松江一下子出来这么多，是不是斩仓清盘了？”
其实松江新城推出这么多的楼盘有它的历史原因和区域特殊性。松江大面积开发房产始于1997年的新城区建设，当时由于松江两个工业园区吸纳了数十万农村劳动力和外来人口，加之历史悠久的松江老城区面临抢救性保护改造，要动迁大量原住民，政府必须在短时间内造房安置这两类人，于是在沪杭高速公路北侧进行大面积开发。当时规划的松江新城区起点高，面积大，着眼于将来而非应急，所以受到市政府的高度肯定。2001年8月23日，上海市政府正式确定松江新城为上海“十五”期间重点建设的示范区，“一城九镇”中的一城即为松江新城。新城规划面积为40平方公里，其中22.3平方公里为全部新建的示范区，目标2005年基本完成，相当于3个静安区。松江新区升格为松江新城，一字之差，境界大开。
于是，松江开始了上海城市编年史上伟大的、又不乏神话色彩的造城运动。经过松江新城开发者们的精心规划和通力合作，4年多来，配套设施和环境营造先于楼盘完成，随后核心区域有40多个楼盘相继建成推出，以满足规划中30万人口的导入量。
全国劳模、松江新城建设发展有限公司董事长于宁对记者说：“外人会有一种误解，似乎松江新城的开发并没按市场规律运作。但我们如果从历史的视角来考察，像松江新城建设这样涉及全局性的大动作，实际上是适应上海时代发展进程，满足松江经济、社会发展需要的必然举措。”
进入上世纪90年代后期，在新一轮城市规划发展中，不少大中型城市都以一种摊大饼的状态疲于应付，即以原有的老城区为中心，均衡地、被动地甚至是以房产商跑马圈地式的原始积累状态向周边地区扩展。结果往往因为交通、教育、商业、医疗、文化等公建配套设施跟不上，居民享有的公共福利被稀释，影响了动迁居民的生活与择业。上海作为一个融入世界、面向未来的特大型城市，随着经济文化的高速发展和开放力度的加大，外来人口的进入，市中心空间不断受到挤压，交通和住宅的压力越来越大。在此形势下，上海市委市府高瞻远瞩地作出了“居住向城镇集中，工业向郊区集中，农业向规模化经营集中”的战略决策。为了引导市中心人口向周边地区分流，更重要的是以人为本、大幅度地改善人民群众的居住条件，就必须使上海拥有一到多个卫星式新型城市。而松江新城最具有作为一个新兴城市的潜质和发展空间。
松江新城目标、任务的既定性，使其必须在较短的时间内集中供应土地，以满足既定时间内实现“试点”与“示范”的效能。有关资料显示，2003年，新城土地投放量为4000亩，2004年是3000亩，供应量是近年来上海土地最集中的区域之一，这就是松江能够一下子推出这么多楼盘的原因了。也就是说，购房者选择的不仅是一个可居住的楼盘，而且是一座可以就业创业、托付终身的新城。
作为上海卫星城的区位优势
于宁作为松江造城运动的亲历者和建设者之一，对新城的建设有着很深刻的思考和很高的瞻望。他说：进入工业时代，通过造城实现一个国家或地区的跨跃式发展，有不少成功案例。印度的新德里就是在老德里附近平地而起的一个新城，巴西的巴西利亚也基本如此，并提升了这个南美国家的经济上升空间，但这两个新城市的建设都用了30年时间。改革开放后的深圳，也是新中国造城史上的奇迹，特区的优惠政策、大量涌入的移民和新兴产业的支持，以及与周边地区的经贸往来使它迅速走向繁荣。
“但我们也有不怎么成功的例子，比如上世纪50年代的银川。”于宁就出生在这个西北新兴城市，建国之初的银川依托国营纺织业开始建设新城，但老城与新城的距离有20公里，这在公共交通和运载工具尚不发达的50年代是沟通上的巨大障碍。加上西北地区家底较薄，新老城区直到40年后才呈现了崭新的面貌。“银川的新城建设是计划经济的产物，缺乏强劲的产业支撑和多元投入机制。”于宁说。
“这并非说一个新城的建设可以脱离政府无为而治，事实恰恰相反。”颇有艺术家素养和敏锐特质的于宁在2001年考察过英国的弥尔顿凯恩斯，这是一个位于伦敦和利物浦之间的新兴城市，20年过去了，它的人口导入还只有7万人，没有达到政府的预期效果。“我看规划、设计都没有毛病，原因在于缺乏政府的有力推动。因为他们是完全市场化运作，土地、资金、资源都在私人手里，低成本的考量束缚了开发商的手脚，而且每一项预算都需要议会批准，推进速度就很慢。”
而松江新城的建设就体现了政府作为和社会主义市场经济的两大优势。松江新城周边有合理的产业布局，新城东北侧是以制造业为主的经济密集区，尤其是松江工业园区和出口加工区A区集中了数百家外资企业，世界500强企业中有40家落户松江，每年从这里运出的笔记本电脑就超过100万台，超过世界产量的四分之一。新城西侧是以微电子产业为特色的松江科技园区和出口加工区B区。坚实的产业支撑，充足的就业机会，为新城的人口快速导入提供了保证。同时，松江具有明显的区位优势，距离市中心40公里，到虹桥机场不过25公里。它既能接受上海市区大都市的辐射，又有自身发展和向周边地区进一步辐射的广阔空间，且有沪杭铁路、沪杭高速公路穿越，交通四通八达，极为畅通便捷。
从国际上一些规划合理的城市圈来看，比如美国的纽约、法国的巴黎、日本的东京、大阪，它们的卫星城都与中心城市保持一个适当的间距，最好是半小时至一小时公共交通的车程，如此就可独立发展成一个自成体系，以支柱产业为人口导入渠道并对中心城区实施人口分流和具有“反磁力”的新兴城市群，松江就具备了这样的优越条件和发展后劲。
现在若从市中心到松江，可以从延安路高架或内环线进入沪杭高速转入松江，全程几乎都处于“桥面”上行驶，在正常情况下不会超过半小时。而在市区中内环以内，无论是私家车还是公共交通，10公里以上的路程肯定要耗时半小时以上，高峰时段的严重塞车已经成为上海短时间内无法医治的顽症，而高速公路的优势在松江与上海中心区之间体现得尤为明显。到2007年A9轻轨通车，在大学城和新城设有两个站点，从松江到徐家汇只需20分钟，人口的大流量集散就有保证了。目前，先知先觉的购房者已经抢先入住轨道站两边的楼盘。
以人为本的环境建设和市政配套
于宁向记者介绍，由于新城建设以国际居住标准定位，在一张白纸上的泼墨敷彩，为科学发展观的实践提供了极好的条件。当初新城的大规模开发建设是以启动300米宽的中央绿带和思贤公园拉开序幕的，先治水、种树，然后像下棋子似地盖楼，使松江新城较快地产生了“水清、气净、天蓝、地绿”的视觉效果，大大增强了投资者的信心和居民入住欲望。其次，把引进大学、建立大学园区作为拉动新城建设，赋予新城文教集聚功能的重要举措。为此，松江筹资10多亿元，极具前瞻性地拿出数千亩土地，提供给市教委和有关大学，建立大学园区，与此同时，两个大型购物中心、一个五星级酒店，众多高标准的中学、小学、幼儿园，以及图书馆、青少年活动中心等其他优质的城市公建配套设施和行政中心已经建成并投入使用。
目前，松江新城的园林、污水和垃圾处理、大气指数、环境噪声均以国际一流城市标准作为参照。公共绿地800万平方米，集中绿地率达到22%，人均绿地达到27平方米，其中新城示范区绿化覆盖率为46%。此外，新城北靠上海佘山国家旅游度假区，山城连景，别具风格，绿地青山构成了松江新城规划建设的最大特色。目前正在参与“第九届全球国际花园城市总决赛”的松江正在力争摘取“全球国际花园城市”的桂冠。
选择松江的理由
于宁对记者坦言，作为一城九镇的试点，松江新城很希望在今年年底呈现一个完整新城的面貌，不仅要在建筑和环境上体现规划的水准，更要在聚居导入人口方面完成大致格局。目前松江新城推进健康正常，建设速度不变，到年底建成新城的目标一定要实现，市委市府要求的试点任务将努力完成。
松江楼盘之所以低价位集中推出，在相当程度上就是为了增强城市人口的导入竞争力，同时也充分考虑到松江居民也能在新城购得起房。当然集中供地建房客观上也抑制了炒房的投机心理与行为，因此，对理性的购房者，特别是自住客而言，此刻正是一个理想的选择机会。
采访中，记者发现松江新城的开发商对目前中央的宏观调控政策表现理解，对松江新城上层领导的意图也能领会，所以心态平静。一房产商认为，在宏观调控形势下，优质的产品和这个产品所有的附加值必定会体现它的内在价值和升值潜力，“所以我们一点也不慌”。
客观地讲，松江新城的总体建设规划的确努力体现着当今世界较为先进的城市设计理念，并从千年古城的东方神韵中吸取精神养料。由于松江新城有一个英式风貌区的风格定位，其中1平方公里的核心区域泰晤士小镇以优美的异域风情和高品质的建筑实体为明显标识传导文化信息，周边的楼盘均以这种风貌为参照进行设计建造，在尊重历史形成的基础上，采用欧洲城市设计的理念及风格，大胆创新，又从历史的高度，展现松江新城的开放性、包容性，体现传统文化、外来文化、现代文化以及平民文化和精英文化的共存与发展。着力体现和谐的一城两貌，既相对独立又交相辉映，既有传统文脉的传承，又有面向未来的开放襟抱，所以松江新城作为上海新城，不愧为承上启下、内聚外吐的代表杰作。
除了单体、联排别墅以质朴洗练、典雅大度的欧陆风情取胜，即使是一般的公寓楼的设计也体现一种典雅的风致，避免了火柴盒呆板无趣的格局。小区内梯队层次分明，富有音乐感，楼与楼间距宽敞，采光和通风非常好，内部布局合理，空间利用充分，私密性强，贯通性好，非常适宜居住。推窗见绿，出门见水，清晨听鸟，夜间赏月，均非充满泡沫的粉饰之言。
目前松江的房价还在合理的价位运行，按照松江区委区府领导在“松江区创建国际花园城市暨促进房地产市场健康发展座谈会”上所言，“松江的地产很健康”。国际公园协会秘书长阿兰·史密斯也说：“松江是个非常有力的竞争者。”他的这句话当然是放在一个很大的范围来说的。
据记者了解，目前松江新城的商品房略微供大于求，上半年松江的房价基本稳定，均价为每平方米6170元，继续保持低价。今年开盘的情况构成了松江房价的“高、中、低”三个档次的橄榄型模式，使各层次的购房者有充分的选择机会。而在新城内，据于宁介绍，还可以买到每平方米四五千元的公寓楼，联体别墅和独幢的水景别墅则在每平方米8000元至10000元左右。
一个在泰晤士小镇盘桓多时不肯离去的女青年对她的朋友说：湖岸长廊、露天咖啡座、教堂、个性化小店……这里的环境有点像新天地，住在充满异域风情的房子，坐在窗台上俯瞰中心广场的人来人往，一定会非常有趣。在市中心到哪里去找这样的小环境？
楼价跌到哪个分寸上正好？市场之手也是一只上帝之手，中央高层在密切关注房地产形势的演变，经济学家也不肯作出轻率的判断，而这正是购房者最最担心的。于宁认为，房地产作为一个影响全局的大市场，在它进入成熟发展阶段后就不能以简单的涨和跌来判断它的走势，关键是看它与区域经济的关联度，还有环境和需求等综合因素。
上海经济的发展趋势是不容置疑的，松江作为上海新城和花园城市已成为事实，上海人的需求也是旺盛的，选择松江基本上都是为了自住，那么最后一个问题就摆到于宁面前：它会不会下跌？
于宁对记者算了一笔账：土地作为不可再生资源，今后的投放量必然大幅减少，而成本必将大幅增高。2001年新城启动之初，每亩价格为40万至45万元。到了2003年就跳到每亩75万至80万元。到了2004年就上升为每亩85万至100万元，今年的土地投放量几乎为零，价格没法估算。如果考虑到上海中心出让地块价高量少的现实，和市郊可用土地量的严控和减少，这个价格走势谁都会算出来。当然，这几年松江受市中心的辐射，房价也蹿升较快，它经历了三个阶段。第一阶段在上世纪90年代末，每平方米才1500至2500元。第二阶段为进入新世纪后至2003年，每平方米为2500元至4500元。然后是第三阶段，每平方米为4500至7000元。别墅涨得更快，5年前50万元就买到一幢独体的，现在开价都在200万元以上。
“目前松江新城的房价与同类区域相比真的不算高。”于宁说，“由于同质的楼盘投放量过于集中，加剧了楼盘之间的竞争，平均涨幅远远低于市中心同期新开楼盘的涨幅，是徐家汇、梅陇等地区同类楼盘价格的三分之一。所以目前购房者如果进入的话，会有很大的选择余地和谈价、上升空间。”他还强调，松江的楼盘以自住客为主，鲜见购房团的身影，楼市总体是很健康的。二手房市场也一直平稳，以改善型为主。故而在此次楼市调整中下跌空间几乎为零。
一房产商对记者说：松江的楼价优势是明显的，但被周边地区楼价遮蔽了，有许多人看不到在松江居住和择业环境的多种优势。轻轨通到松江后，保守的估计也至少有50%的涨幅。他还请记者注意一下市政府为改善低收入居民推出的“两个1000万”低价房，还有嘉定、青浦、奉贤、金山等区的同类楼盘房价，“松江有些楼盘的性价比肯定要高一些。而且松江的楼盘质量要好得多，与市中心的直线距离和心理距离虽然还较远，但花在交通上的时间绝对不比近郊其他楼盘多。”最后他意味深长地说：住在松江，并不等于放弃城市人的身份，上海人对自己的户籍也看得比较重。但过于狭隘的身份认同又会造成择业圈越来越小。你想，大家都拼命往一个极小的圈子里挤，将自己的生活空间圈得很小，家居的概念还能先进吗？因此，无论是自住还是出租，在人居环境越来越强调与自然的相融性时，没有人会拒绝花园。
