“十一五”上海市住房需求量为11670万平

“十一五”期间，预期住宅需求总量为11670万平方米，平均每年需求量为2334万平方米。
　　从需求来看，按结构与家庭收入匹配的原则，未来高、中、低档住宅需求分化，各段需求量皆较高。其中，中档住房需求量约为6683万平方米，占需求比重最大，同时也根据收入情况考虑了不同家庭的需求差异和不同档次的住宅需求量水平。
　　从需求的时间分布来看，近期的消费者意愿显示，未来5年内，前两年平均每年需求量稍高于后三年。
　　在“十一五”期间，上海房地产市场正处于以住宅商品房为主导的发展时期。因此，进行房地产市场需求预测时，我们将住宅商品房市场作为主要研究对象。
　　考虑到定量需求研究属于具有开创性的尝试，为避免单一方法的局限性和片面性，易居（中国）研发中心、复旦大学专家、上海大学专家三方各自基于自己对于市场的认识和理解，分别从不同的角度进行了数学模型的分析和预测。
　　方法一：收入分析法。ND（净有效需求）＝TD（总有效需求）－S（当前的房屋存量）。
　　总有效需求合计为33263．9 万平方米。包括上海本地总的有效需求预测：假定一个家庭的年住房支出上限为该家庭年可支配收入的1／3；当前的利率为贴现率，即5．31％；未来五年收入的增长率为6％；工作年限为35年，最后预测出上海本地的总有效需求为29150．9 万平方米。外省市人口在沪总有效需求预测：预计“十一五”结束时，上海市外来人口达900万，其中构成上海住宅市场有效需求的大专以上学历的外来人口占12．41％。设定他们每人所需的房屋面积为30平方米。可以推算出外地人所构成的有效需求是：900万×12．41％ ×30＝3358．6 （万平方米）。境外人总有效需求预测：预计“十一五”结束时，境外人口可达125741 人。考虑到其收入水平、家庭结构、生活习惯等因素，我们可以假定每位境外人员所要求的面积为60平方米。于是，境外人士的有效需求为：125741×60＝754．4 （万平方米）。
　　目前的住宅总量为21236．6 万平方米。2004 年，上海市区人均使用面积为20．4 平方米，人口为1041 万，因此，2004 年上海住宅总的存量为：1041 万×20．4＝21236．6 （万平方米）。
　　有效需求的预测量为：ND＝33263．9－21236．6＝12027．3 （万平方米）。
　　方法二：修正法。将住宅有效需求分为“现实有效需求（即成交量）＋潜在有效需求”两部分，其中考虑到了社会经济发展、城市化进程和近期影响需求的重要因素，在对历史成交数据进行SAS筛选、信息扩散的基础上，利用蒙特卡洛方法得出最优增长率，进行现实有效需求预测，随后通过系数修正得到需求总量。为了确保本模型运行结果的可靠性，我们选择三种方案进行加权平均，得出“十一五”住宅成交总量预测值＝10551 （万平方米）。考虑到数据灰色性，对于住宅需求量中潜在有效需求部分的预测难以量化，按照一般经验和专家估算，潜在有效需求约为现实需求（成交量）的10％－20％，此处取中值15％如下：
　　住宅预测需求总量＝10551 ×（1＋15％）＝12134 （万平方米）。
　　方法三：逆推法———将需求类型细分后汇总。
　　本地改善型需求预测：据上海市房地产学会估测，2003 年住房改善型需求每年约为7万户左右，考虑到经济发展和收入水平上升，本文按平均每年9万－10万户改善型需求量推进，“十一五”期间，约需4500 至5500 万平方米住房建筑面积，取中值得5000 万平方米。本地动拆迁需求预测：预计，“十一”五期间，平均每年可以保持约5万户拆迁进度，即拆迁总户数约为25万，由此产生拆迁性需求约1700 至2000 万平方米，取中值得1850 万平方米。本地投资（机）需求预测：据政府抽样调查显示，投资（机）需求约占总需求量的16％左右，对于本地需求者这一个大样本群体来说基本适用，即本地投资（机）需求量约为1300 万平方米。由此，本地需求量＝5000＋1850＋1300＝8150 （万平方米）。外省市需求预测：据市政府发言人公布数据，在沪上购房者的地域属性构成中，外省市需求量约占总需求量20％，据此，可以测出“十一五”期间，外省市购房者需求量约为2150 万平方米。境外需求预测：同外省市需求预测方法一样，因境外需求量约占总需求量5％，“十一五”期间境外购房者需求量约为550万平方米。
　　需求总量预测＝8150 ＋2150 ＋550 ＝10850 （万平方米）。
　　总量预测结果：综合考虑三种预测方法，最终得到：“十一五”住宅需求总量＝（1202 ＋12134 ＋10850 ）／3＝11670 （万平方米）。平均每年住宅需求量＝11670 ／5＝2334 （万平方米）。
　　