哪些账目要公开管理费用要全部向业主交底？

“思南新苑的物业管理费采用的是包干制，物业公司可不必公布账目。”针对有人质疑思南新苑的账目公开情况，《上海物业》常务副主编张玉亭说，物业公司要不要公开账目，首先要看采取的是哪种收费形式，包干制还是酬金制。是包干制的，物业公司盈亏自负，不必向业主公布账目；是酬金制的，物业公司除按比例提取的酬金外，其余的每笔收支都要按规定向业主公布。
　　物业管理费的收支，一直是业主关心的一个话题，不少人更是担心物业公司乱花钱。有的业主甚至到物业管理处要求查账。一旦这一要求被拒绝，就更担心其中有“猫腻”了。物业管理费收支要不要公开？物业公司要公开哪些账目？
　　对于实行酬金制的，物业管理服务支出部分，即用在小区物业管理服务上的部分，比如保安、保洁人员的工资等，要向业主交底。《物业服务收费管理办法》第十二条规定，实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所缴纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算、并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
　　单个业主到小区物业管理处查账，在现实中行不通。上海诚成物业公司的总经理茅伟雄说，如果每个想查账的业主都要求物业公司拿出账本来看看，一个小区几百上千户人家，物业公司要拿出专人来接待，增加了业主的支出。同时，业主在财务方面往往是外行，面对专业的账本，恐怕越看越糊涂。业主要维护自己的合法权益，可以依据业主大会与物业公司的约定，请专业机构进行审计。《物业服务收费管理办法》第十三条规定，物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约，定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
　　物业管理费实行包干制的，物业公司没有公布物业管理费收支的法定义务。但是，根据有关规定，物业公司就小区维修资金的收支情况，应当每半年公开一次。这些项目包括，物业管理服务用房的收益用于业主委员会的活动经费的补充和物业维修资金，物业维修、更新费用的收支账目，物业管理企业收费的项目和标准，车辆停放的收益应当纳入物业管理维修资金部分，利用物业设置广告等经营性设施的，所收取的费用应当纳入物业维修资金。另外，按实结算的电梯、水泵运行费也应按物业管理合同规定的时间公开。而物业公司保安、保洁、管理费，只需公布收费项目和收费标准。企业内部人员的工资、利润无需公布。
　　负责思南新苑物业管理服务的上海陆家嘴物业公司，是第一批全国一级资质物业管理企业，目前排名中国物业管理100强企业第一位。总经理翁国强说，虽然我国现行法律和行业规定只要求物业管理企业公布维修资金使用账目，从未要求公布管理费（包干制情况下）使用情况，但我们坚持自我加压，除了按时公布维修资金账目之外，还每半年一次向业主公布管理费收支情况。当然，我们不可能接受业主个人的自行审计，业主若有疑义完全可以委托专业事务所审核。
　　