开发商急于突破申城顶级写字楼分割出售

　威海路招商局广场对面的海银国际大厦，在经过数月时间的整层预售，业绩不佳，如今以每平方米３１５００元的均价，转为部分楼层分拆出售。虽然写字楼市场目前表现非常看好，但这种销售方式、价格上的调整，反映出开发商急于实现“零的突破”的迫切心态。
　　
　　整层出售难以“开和”
　　
　　位于静安区黄金路段的海银国际大厦的销售可谓“一波三折”。平心而论，位于成都北路、威海路口的产权式５Ａ智能化超甲级写字楼，地理位置、硬件配套和建筑品质均具备了“稀缺性”，自去年１２月份拿到预售许可证之后，开发商曾经一度对外报价达到每平方米４５０００元，而且为了能够吸引到大客户，以快速完成销售，提出了“整层出售”的销售方案。但问题是，经历数月之后，海银国际大厦的成交记录仍然为零。

　　分割单元先开低区

　　据销售人员介绍，目前海银国际大厦的销售均价是每平方米３１５００元，位置较好的高区楼层，每平方米报价４００００元左右，而此次先期推出的低区房源，位置价格较低，起价为每平方米２６０００元。可以说，目前的销售价位较之原先报价有明显的下调。

　　“当初价格是在当时市场情况下进行的预估价。”开发商上海飞骋房地产有限公司相关人士透露说。同时，除了价格调整之外，原先的整层出售已经改为可分割出售。“现在我们既可以采取１３６７平方米的整层出让，也可以将２６０到５００平方米左右的分割单元进行销售，当然，肯定是希望以整层出售为主，以便引入大型的品牌企业。”上海飞骋房地产有限公司总经理张子彦表示。

　　据业内人士透露，海银国际大厦在营销方案上几经调整，早先还采用过海外较为流行的中介机构参与方式。但事实证明，这种销售方法根本没有成效。海银投资控股集团副总经理丁泓曾坦承，市场形势的变化使得公司不得不花较长时间调整营销方案。运营商新聚仁机构相关人士也向记者承认，与开发商的合作意向达成商谈了三个多月，最后确定下来采用目前的销售方案来推广。

　　欢迎客户整体收购

　　记者从相关渠道得到信息，除了进行分割单元或整层出售之外，开发商还有意进行整幢出让，目前正在委托某一海外知名咨询机构寻找客户。张子彦表示，如果有海外投资机构的确对这个楼盘表示意向，开发商也愿意进行洽谈。“我们的主要指标、出让价格实际上都是很公开的，虽然目前公示的只是销售单价，但按照这个价格进行折算，应该可以出估计整幢的价位。”他向记者表示。

　　据高力国际提供的数据表明，目前招商局广场的租金为０．３２美元／平方米／天，整层售价为每平方米２２００美元；中区广场的租金为０．７３美元／平方米／天，而南证大厦的租金为０．５５美元至０．７５美元／平方米／天。“按照这个楼盘所处的位置、品质来看，应该还没有太接近的参照项目。”一位业内人士指出。他认为，如果按照这个目前价位来看，应该说这是个性价比很高的项目，吸引海外资金的可能性不是没有。
　　
　　■相关背景

　　海银国际大厦通过“转让”获得土地，２００３年开建，定于明年４月交房，总投资额已达６亿元，这使得开发商承受了不小的资金压力。因此就目前而言，如何尽快实现销售目标、取得投资回收，对开发商来说至关重要。

　　海银国际大厦的投资商为海银投资集团、上海城投置地有限公司以及东航房地产投资有限公司，这个５Ａ智能化超甲级纯写字楼项目由一幢高１００米的２６层主楼和一幢高３０米的７层副楼组成，总建筑面积４．６万平方米，占地面积５３１０平方米。从外观来看，整体形状呈弧线型建筑外观设计，办公区净高为２．７米，由知名机构高力国际进行物业管理。
　　
　　■业内意见

　　易居中国研究院提供的资料表明，综观上海办公楼市场，绝大多数高等级办公楼以出租为经营方式，对外销售的办公楼比例相对较小。初步估算，上海高级办公楼租与售的比例为５∶１左右，两者比例失调较为明显。

　　然而，从２００４年４月份出台住宅期房限转政策到目前尚在进行的宏观调控，使得众多投资者投向商业和办公楼市场，从而带动可售型办公楼市场的大力发展。近来，随着可售型办公楼的供应量开始放大，在高租金回报率和银行利率不断下调的驱动下，一些企业开始在满足自用的前提下通过购买方式对办公房进行中长期投资，如此一来，中长期内可以获得稳定的现金回报。上海办公房经营模式正在向租售二元结构演化。

　　