上海房价跌得很快整体降幅究竟有多大

　相关统计数据显示，剔除动迁配套房因素，9月上海住宅成交价格达8900元/平方米，仍比去年同期上涨约5.3%

　　“上海的房价跌得很快。”这是中原地产深港研究中心总监张伟昨日对《每日经济新闻》的开场白。在不少外地业内人士看来，“跌”已成为上海楼市的代名词。

　　此前在10月20日，国家发改委、国家统计局发布了70个城市房屋销售价格指数：9月份，上海房价下降了1.2％，继8月份之后，再次成为全国房价环比降幅最大的城市。由此，“上海楼市领跌全国”一说不胫而走。

　　但日前一份由易居中国研发部提供的数据引人关注。

　　该数据显示，2005年9月份上海住宅项目成交价格为7859元/平方米，而去年同期是7723元/平方米。这似乎表明，上海的房价已经回到至少已经接近去年9月份的水平。

　　“大家选择去年9月份作为参考标准，是因为上海楼市疯涨的形势起于去年10月。”业内人士蒋正华指出，去年10月央行宣布加息，刺激了境外投资者对人民币升值的预期，大量境外资金涌入，直接拉动上海房价飞涨。

　　“从上面数据来看，上海已达到控制房价涨幅的目标。”农工商房产战略投资部经理张晓灵指出，年初，上海市房地资源管理局有关负责人曾表示，上海政府的调控目标是将房价涨幅控制在10%以内。

　　然而，昨日一业内人士给出了不同看法：“事实并非如此，因为我们在讨论上海住宅项目成交价格的时候，忽视了成交结构。”

　　《每日经济新闻》发现，在上海住宅项目成交价格中，如果剔除动迁配套房因素，9月份上海住宅项目成交价格应当为8900元/平方米，这一价格比去年同期上涨约5.3%，仅低于2005年1月（9336元/平方米）及3月（9164元/平方米）的住宅成交均价，而这两个月是公认的上海房价的高峰期。

　　“今年年初所成交的房源，动迁配套房所占比例极少，而在9月份，低价位的动迁配套房占了总成交量的10%以上，所以应剔除动迁配套房影响，两者之间才真正具有可比性。”上述业内人士分析指出，上海房价的整体降幅远没有人们想象的那么大。

　　张伟认为，在同样遭受宏观调控影响的情况下，深圳房价近期涨势不止，而上海房价却一跌再跌，原因就在于“两个1000万”的效应。“政府通过‘两个1000万’放大了上海市场的供应量，从而压制了上海房价的涨势。”

　　对此张晓灵持同样观点。不过，张晓灵指出，“两个1000万”选址基本上远离市区，受其冲击最大的是低端市场房源。

　　上海富阳物业咨询有限公司提供数据也显示，上海外环外商品住宅价格从5月份的6461元/平方米一直跌到7月份的4908元/平方米，跌幅高达24%。

　　但事实上，导致上海房价大幅波动的是市中心房源。上海网上房地产公布的数据显示，2004年4月底上海内环线内房价为9156元/平方米，8月上升到12756元/平方米，而到2005年3月25日已达到16178元/平方米。

　　对此，一业内人士坦言，“两个1000万”并不在于打压房价，但成功抑制了房价涨幅。
　　