上海房地产业经历18年的发展，完成了一次独有的“成人礼”。在这18年里，随着上海国民经济快速发展，消费结构逐步完善，人民收入水平不断提高，加之房地产业市场体制的建立发展和市场化进程的持续推进，上海的房地产市场也得到了快速的发展和长足的进步，在投资开发、工程建设、市场成交、经济贡献以及从业人员等各项指标上，都取得了跨越式的发展。

数据一：上海房地产投资额及占固定资产投资比重特征：呈现明显的阶段性发展

*萌芽阶段(1988---1993)，上海的房地产开发尚处于初级阶段，投资额及其占固定资产投资额的比重都停留在较低的水平上。

*发展阶段(1994-1996)，上海房地产业开发投资热情高涨。1994年，上海市房地产开发投资额首次突破100亿元关口，达到117.43亿元，1996年更是达到了657.79亿元。

*调整阶段(1997-1999)受东南亚金融危机的影响，以及固定资产投资规模的调整，房地产开发投资额也出现了小幅回落。

*理性阶段(2000-2004)过去5年里，上海房地产开发投资增长直接和间接拉动GDP增长每年保持在2个百分点左右，对国民经济的持续增长作出了卓越的贡献。2004年，上海房地产投资首次突破1000亿元关口，达到1175.46亿元，占固定资产投资比重上升至38.1%。

数据二：上海市商品房建设情况特征：十多年来，商品房施工和竣工面积都大幅增长了30倍左右

1991年至2004年期间，上海的商品房施工和竣工面积都大幅增长了30倍左右。其中，商品房施工面积的走势呈现出一定的波动状态，而竣工面积则基本保持了持续增长的走势。

*上海商品房施工面积的走势呈现出一定的波动状态，1991年至1996年间，上海商品房施工面积持续扩大，1996年则达到整个90年代的最高峰，为6005万平方米；此后3年，随着房地产市场开发投资的减少，商品房施工面积出现了较为明显的回落；进入21世纪后，商品房施工面积增幅保持在10-20%左右，2004年施工面积达到了9481.6万平方米。

*上海的商品房竣工面积则基本保持了持续增长的走势，1991年，上海商品房竣工面积仅为108万平方米，1996年则达到1208万平方米，是1991年11倍；此后，仅在1999年时出现了十几年里唯一的一次负增长；2004年竣工面积达到3443万平方米，同比增长38.2%。

数据三：上海市商品房交易情况特征：增量房、存量房市场蓬勃发展

1)新建商品房交易量价齐升

上海房地产业的蓬勃发展，在市场上的表现就是商品房销售面积和销售价格的快速增长。从上表可以看出，上海新建商品房的销售面积逐年上升，平均增长幅度达到20%以上。1995年为567.66万平方米，2004年，上海新建商品房的销售面积达到了3488.75万平方米。十年间增加了约6.15倍。而在销售价格方面，除1997年和1999年出现小幅回落外，也基本保持了上涨趋势，平均增长幅度达到10%以上。2004年达到每平方米6489元。

2)存量房市场联动标志市场成熟

1995年至今，上海存量房交易面积的增长速度远超过了新建商品房。1995年，上海市的存量房交易面积为60.9万平方米，2004年，则达到2726.7万平方米，十年间增加了近45倍。由于增长速度的差别，1995年以来，上海市存量房交易量与增量房交易量的成交比例从1995年的0.1:1上升到2004年0.8:1，其中2003年曾一度达到近1：1，标志着上海的房地产市场正在逐步走向成熟。