招标制业委会物业基金三管齐下痛击物管软肋

　物业管理一直是老大难问题，近日，某物业公司状告朱明瑛拖欠物业费的案子在业内引起轩然大波。尽管政府采取了很多措施，但是，问题仍然没有很好的改善，物业管理方面的案子层出不穷，特别是2004年，这就使人们对物业管理问题更加关注起来。记者采访了一些业内人士，他们认为，物业公司实行招标制，加强业主委员会的作用，成立物业基金将是规范物业管理的三大有力措施。

　　实行招标制度是关键

　　目前，京城的很多项目的操作模式是开发商用自己的物业公司管理小区物业。开发商这样做很多是出于“肥水不流外人田”的心理。但这些物业公司一般资质不高，能提供的服务水平有限，而且有的开发商以物业费用低来吸引购房者，结果无法提供满意的服务。

　　记者从北京市小区办了解到，2004年通过招标程序选聘物业管理公司、在小区办做了备案的只有60多家，而今年的新盘却有200家左右。也就是说，其他的绝大多数项目都是采用开发商自己成立的物业管理公司。而按照相关规定，所有的开发企业均应该通过招标的形式来选聘物业公司。

　　北京市小区办副主任邹劲松说，开发商使用自己的物业公司有严重的隐患：开发商的很多问题都遗留给物业公司来“收烂摊子”，而业主发现问题之后，物业和开发商却互相推脱。这样就造成业主对物业公司的反感，纠纷一多，物业公司成天疲于应付业主的投诉，无心提供优质服务。

　　他表示，今后将加强选聘物业公司的检查监督工作。各小区必须通过招标形式，这样物业公司在接手一个项目之前会对开发商的项目进行检查，而且物业公司和开发商的责任区分也是很明确的，有了问题业主也能找到相应的责任方。他还透露，《物业承接验收办法》已经起草，其中包含了开发商向物业公司移交项目的程序、移交标准、移交内容等等，《办法》颁布之后物业管理就将更加规范。

　　加强业主委员会的作用

　　据邹劲松介绍，北京有2322个小区，真正成立了正规业主委员会的仅有160多家。对此维权专家舒可心认为，业主委员会是业主大会的执行机构，在形式上代表业主大会。目前业主委员会的主要作用是召集业主召开业主大会，维护业主和物业公司的共同权益。但是，要成立一个业主委员会十分困难，因为业主委员会做的所有事情都是义务劳动，无法调动业主的积极性。

　　舒可心认为，依靠业主个人的力量是无法监督物业公司的，而选择专业的人士成立业主委员会，则可以有效地监督物业管理公司。这一观点得到了邹主任的认同，他表示，成立一个正规的业主委员会乃是建立一个好的物业管理体制的开端。他提出业主为业主委员会支付薪酬，调动其积极性。应该实行层层监督的形式：业主向业主委员会支付薪酬，而在业主委员会里任职的人必须向业主承诺要花多少时间来办公，要为业主做些什么事情。这样，业主监督业主委员会，同时也监督物业管理公司；业主委员会就负责在物业公司和业主之间进行沟通，如果业主的权益受到侵犯，业主委员会替业主进行维权。

　　从目前情况看，北京成立了业主委员会的小区还不多，而其中还有部分操作不规范，比如有的业主委员会并没有通过业主大会就擅自聘用或解聘物业公司。所以要实行层层监督的方式，还得加强业主素质的培养，并加强业主对业主委员会的监督。

　　成立物业基金是一种探索

　　海淀区怡美家园业主委员会主任史少午认为，小区可以尝试成立物业管理基金的形式来管理物业费，提高物业管理质量。成立物业管理基金是搞好物业管理最好的一种方式，其核心在于把物业费的管理和支出分开。具体来讲，就是聘请专业人士(不能在物业公司任职)或公司来管理物业基金。他们向业主收取并保管物业费，物业公司需要支出时向基金公司提出申请。

　　在现有情况下，北京的普通商品住宅小区很多都是实行包干制的物业管理方式。如果业主入住以后不满先前的物业公司就把它炒掉，再换新的公司，那么物业公司就赚了一大笔走了，吃亏的是业主和后来的物业管理公司。而成立物业管理基金就可以避免这一问题，物业公司被炒后，剩余的物业费可以顺利地移交到下一个物业管理公司。在实质上，这是一种酬金制方式。

　　邹劲松认为，实行酬金制是未来物业管理发展的方向，但必须有专业的人来对物业管理费进行管理。否则，物业公司擅自提高各项物业开支，业主同样会吃亏。

　　