地价“涨”声一片楼市走向何方

3月6日上午，在福州土地市场拍卖厅，出现了轰动的场面：位于鼓楼区温泉公园树汤路9号4.35亩地块，经过激烈争夺，最终以5500万元成交；位于晋安区崇安路与西庄路交叉口西南侧(原福州冶炼厂地块)36.7亩，经过40轮竞拍，最终以7750万元成交；位于晋安区长乐路以东的9.31亩地块起拍价2150万元，最终以5100万元成交。这次拍卖会创出福州地价的新高，特别是树汤路的地价达到每亩1264万元，首次破了福州地价的千万元大关，成为新的“地王”。

地价的飙升，犹如一颗重磅炸弹投进了福州楼市，掀起轩然大波。如此高额的地价是否意味着房价也因此水涨船高？将为福州的楼市带来怎样的变数？这是关注楼市的人士普遍关心的问题。

地价猛涨有其必然性

据记者了解，这次地价的跳空大涨，确实很出乎许多人的意料。比如，不少人原来认为树汤路地块的价格最多不会超过每亩8００万，但是1200多万的价格让大家都吃了一惊。

不过一些业内人士认为，这次的地价猛涨也有其必然性。

首先，从大环境看，国家从去年开始，出台一系列政策和措施，政府对土地供应实行了较为严厉的紧缩政策，2004年4月29日，国务院办公厅下发了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，要求在治理整顿的半年期间，全国暂停审批农用地转非农建设用地，暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改，对新批的县改市（区）和乡改镇，暂停修改涉及土地利用的各类规划，正式确定了中央政府严控土地市场的主基调。接着，金融机构收紧了对土地储备的贷款政策，税务部门加强了土地相关税种的征收管理。土地市场运行外部环境也加强控制。从福州来看，今年1至3月的土地市场上推出的基本是小幅地块，可见土地政策收紧之后，福州土地供应也有可能趋于紧张。

二是由于政府对城市的拆迁也进行了控制，今年拆迁量也可能减少，这也从另一方面减少了土地供应量。去年福州市核发房屋拆迁许可证72个项目，同比减少14.29％，拆除房屋面积159.13万平方米，下降5.3％，拆迁户数13916户，减少15.57％，提供用地6192.33亩，减少34.11％。而今年仍然是严格拆迁审批，控制城镇房屋拆迁规模总量。

三是开发商在谋取地块上的激烈竞争，才直接导致地价的飙升。某房产策划人士毫不避讳地指出，福州市中心城区的土地资源日益稀缺已经是不争的事实，难怪众多开发商围着这有限的“蛋糕”虎视眈眈，不惜血本地志在必得。从本月6日的土地拍卖情况来看，围绕几幅地块的竞争可以用“惨烈”二字来形容，成交价都远远超过了起拍价，个别地块价格甚至翻了两番还不止。由于推出的都是小幅地块，总价不高，因此许多小开发商也有能力进场竞价。据了解，这次参加竞拍的开发商总数达到50家，也是创下了福州开发商参拍数量的新纪录。可见开发商对于土地的“渴望”。

可以说，无论是大环境，还是市场本身，都决定了今年地价必然猛涨。

价格跳空楼市转向投资型

有业内人士指出，这次地价第一次以跳空高涨的形式出现，对楼市今后的走势有着深刻的预示意义。

营销策划人袁晓龙特别算了一笔账。他说，树汤路的地块以每亩1264万元成交，这意味着按楼面价算，每平方米要超过9000元，如果按销售价算，起码要在每平方米11000元以上才能收回成本。而目前温泉路周边的楼盘售价还远远达不到这个价位。

晋安区长乐路以东的9.31亩地块也是如此，按现在的地价，每亩达到500多万元，而位于六一路环岛的中诚·名仕汇当年的地价也不过300多万元，涨幅之大可见一斑；如果折成楼面价算，长乐路地块每平方米要在3800元左右，而现在东区剩余楼盘的均价在每平方米3100元左右，如果这个地块开发销售，其售价肯定要远高于现在东区楼盘的售价才能赢利。

袁晓龙认为，这次地价与前几年的相比，有如此大的涨幅，一方面说明了开发商对福州楼市的发展普遍看好，所以才敢于下大投资；另一方面也预示着福州房价有可能会踏上新的台阶。按福州市房管部门最近的估计，今年福州的房价涨幅在5％～8%左右，但是，袁晓龙认为，如果按照新的地价走势来看，今年的福州房价涨幅肯定要超过预估水平。

袁晓龙还特别提到，从去年下半年开始，福州楼市的投资型置业大大增长，给了市场一个强烈的刺激，许多开发商意识到楼价还有上涨的空间。而地价的“跳空”现象，恰恰是楼市进入投资型置业时代的一个显著标志，在上海、浙江、江苏等地进入的投资型阶段时，地价都出现过这种“跳空”现象。

高额地价背离有效需求

一位不愿透露姓名的开发商对地价越拍越高的现象不无担忧，认为目前地价水平与福州的经济发展水平并不协调，高额土地出让金收入占了地方财政收入的相当比例，这可能是对未来的透支行为。另一方面，高地价使外来资本对福州的楼市投资环境产生一定的畏惧心理，因为高成本就意味着高风险，也意味着丧失主要的购房群体———中低收入阶层的消费。

这位开发商表示，高地价未必就是好事，高地价导致楼盘有价无市，才是福州楼市的大隐患，而这个“有价无市”的问题已经在福州二手市场的次新房上暴露无遗。

一位资深地产销售人士为记者算了这样一笔账：房价=土地价+房屋建安成本+管理费用+税费+利润。房屋建安成本这一块是有限的，按照目前的市场行情，一般每平方米1000～1300元；管理费用和税费基本是一项相对固定的开支；开发商的利润这一块有一些弹性，与土地价和所在的地段有一些关系，但一般开发商在期望值上都不会定得太高，一般10%～15%左右，当然如果行情看涨能高一些最好。由此看来，决定房价的最主要因素在地价。中国房地产协会会长杨慎曾表示，土地价格上涨应该是房价上升的第一因素，所占比例为45%～50%；其次是建材成本占25%；各种管理费用和税费占15%，开发商的利润占10%～15%。他分析认为，土地价格每上升1个百分点，房价会上升0.78个百分点。

当土地拍卖越来越火热的时候，作为经济适用房开发用途的土地却不见增多，或者土地低价出让的同时，由于配套监管措施不完善，操作不规范，众多低收入家庭并没有从政府政策中得到实惠，这已经成为福州楼市的一种矛盾。对此，福州东区的某位开发商提出这样的看法，他认为以后福州土地市场上的高价土地和低价土地应该捆绑一起拍卖。2000万元总价的土地，必须有一定的比例（如300万元的土地）只允许开发经济适用房或低价位住宅，而不允许卖中高档住宅，这样才能兼顾到楼市各个层面的购房群体的有效需求。

对目前的土地拍卖制度是否需要进一步完善，某业内专家认为，一方面，政府相关部门可以增加土地供应量，控制土地基准价、标的价等来缓解这一现象；另一方面，提高参与土地竞拍的门槛也是一良策，比如依据各种既定的指标，通过综合评定，来决定开发商是否获得竞拍资格。比如美国土地出让时通常考虑四个指标：规划方案、城市负担、建筑外增值、价格指数。也就是说，一是开发商开发的房子能不能令周边产业升值；二是能否对当地税收、就业有所裨益；三是对当地的交通和市政产生的压力和解决办法；土地价格却是排在最后一位的。

理性看待房价未必猛涨

不少业内人士对这种地价跳空现象持审慎态度。一位不愿透露姓名的地产营销策划人士就认为，以这样高的代价取得土地，说明开发商未必是理性的。

他认为，目前的大环境对楼市的影响还很难预料。今年“两会”的政府工作报告非常明确地提出“重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”。

房价成为价格问题的两个重点之一，这是中央政府对房地产市场最新的表态。不论对地方政府还是对开发商而言，这都是一个强烈的信号。

就在前日，上海推出以重税抑制房价的措施，上海市政府规定：个人购买本市的普通住房，居住不满一年出售的，按出售价与原价差额的5%征收营业税，并附加城建税、教育费附加和河道整治费(总数为营业税额的11%)。政府要控制房价上涨的决心已见端倪。在这种大环境下，以这样高的价格购进土地，确实有点冒险的味道。

而在市场本身看，福州楼市确实是投资型置业正逐步取代消费型置业。但是以福州的经济实力和一个区域性城市的地位来看，房价能否炒得那么高是有疑问的，他说，在上海房产投资基本上有这么一种模式：炒房者把房卖给台湾人，台湾人再卖给外国人，外国人再卖给中国人。经过这么几个回合的热炒，才有了每平方米上万元的房价。而在福州有没有这么多人接盘是值得怀疑的，所以房价能否炒得那么高也是值得怀疑的。

事实上，开发商敢于不顾血本地投资圈地，是相信这样一种分析，那就是中国人多地少，土地资源紧张，当然可以有更高的地价和房价。由于中国的土地成本很高，而且土地价格是通过拍卖形成的。为此，房地产价格不可能降下来。快速增长的土地价格提高了房地产开发商的利润预期。因此，他们愿意以更高的价格购买土地。

但是，近日已有一些专家对这一理论提出反驳。最著名的当属学者许小年的观点。

许小年认为，在中国目前有人正在制造一个与当年日本相同的“土地神话”。战后的日本由于经济快速发展，重化工业进程和城市化进程使土地供给不能满足需求，现实中的供需缺口加上投机者的推波助澜，使日本的地价在1990年以前连年上涨，造就了所谓的“地价不灭神话”。但是1990年泡沫破灭以后，日本经济陷入衰退，直到现在，14年过去，经济衰退仍然没有过去。

而在日本，人口密度是中国东部地区的三倍，但是日本的地价可以连跌13年，2003年日本的全国城市平均地价已经跌到上世纪70年代末的水平，那么在我国人多地少能成为地价继续大涨的理由吗？

在对楼市未来一片光明的预期中，让我们倾听一些逆耳的声音，也许更能帮助我们面对这个市场时保持一份冷静和清醒。

　　