国家统计局：房地产价格指数是怎么计算出来的？

●帮您问●

明明看到周边的房价一直在降，可是数据统计出来却是涨了那么多？———

自从国家发改委网站上公布了2008年6月份北京新建住房销售价格同比上涨14.3%以来，有不少读者打电话询问，为什么明明看到周边的房价一直在降，可是数据统计出来却还是涨了那么多？是房价一直在涨吗，藉此我们拨通了国家统计局的咨询热线。

●整体区域综合调查

工作人员告诉我们，这个数据是对城市新建住房整体区域的一个抽样调查。“而平常我们看到的所观察到的或许只是身边的某一区域，或者固定的哪个区域。但是进行抽样的是北京整个区域，这个整体区域比我们平常看到的区域要大，市民对价格升降可能了解的不是很全面”。而且该调查是对房地产整体的综合调查，包括各种类型各种档次的新建住房，像普通住宅、高档住宅（别墅、公寓）、写字楼、商业用房，以及政府调控的经济适用房等等，有的是在降价但是也有一些在涨价。“市民在对所有这些类型的房屋价格上存在局限性。”

●四个步骤计算房地产价格指数

“房地产价格指数，是以房地产成交价格为基准进行计算的，一般有两种方式，简单点的就是一定时期内的销售面积/销售金额”，北京市统计局宣传中心副主任张雪原介绍道，另一种就是统计所采用的方法“按照同质可比的原则抽取样本进行价格采集，即调查选择同一区域、同一地段同样建材和结构的房子，再以采用固定权数加权平均的计算方法取得房地产价格指数”，剔除了品质变化对价格的影响，反映真正市场需求变化引发价格产生的波动，以传达正确的市场信号。

“通常房地产价格比较有两种方式，同比和环比”，张雪原介绍，同比即与去年同期进行比较，环比则与前一个月进行比较。“相对来说，环比更接近老百姓，因为一般老百姓是不会关注或者记得去年这个时候的价格，所以也使得认识上有一定的局限性。”同时笔者从北京市统计局网站上了解到，房地产价格指数具体的计算过程分为四个步骤：

第一步抽选调查样本，采用重点调查和典型调查相结合的方法。选择调查样本时要充分考虑其代表性并兼顾各种房屋类型，如调查的商品房中包括经济适用房、普通住宅、高档住宅（别墅、公寓）、写字楼、商业用房；选择的调查样本要均匀分布于所调查地区的范围内，其营业额应占本地区全部房地产企业营业总额的70%以上。

第二步确定权数（比重）。权数一般用上一年全市房屋的销售额推算。如，将商品房、二手房的销售额占全市房屋总销售额的比重作为这两类房屋的权数（权数每年更新一次）。

第三步采集价格。因为房屋个体差异性非常大，一套房子的价值不仅取决于其直接诶包含的面积大小、房型结构、建筑材料等内部因素，更在于其所处的地段位置、小区环境、配套设施等外部因素。因此考察房屋价格变化时正如张主任所介绍采用同质可比的原则。

第四步计算价格指数。房屋销售价格总指数包括商品房和二手房两大类价格指数。要先分别计算出商品房、二手房的价格指数，然后采用加权算术平均法计算出房屋销售价格指数。在取得了全部调查企业的销售价格资料后，首先计算各调查样本的涨幅，即个体指数，再采取由下到上逐级汇总的方法汇总出房屋销售价格总指数。　　