法律政策的空白现实的土壤难容理想的住宅

B篇现实土壤难容理想住宅

　　上海的“硅谷计划”已经流产，北京的“蓝城计划”还在不懈努力，南京的“团购计划”还在计划行动中……个人集资买地造房真的像有些人所说的“只是梦想中的住宅乌托邦”。“拿地和融资将成为最大的难题”，相关人士这样指出。

　　土地从哪里来？

　　开发商这些年的利润主要来自储备的土地。前些年获得的土地成本比较低。随着房价飞涨，土地不断升值。“房屋的成本中地价占了大头，一般在40％至60％以上。”

　　拿到地皮就意味着能挣钱！个人集资造房怎样才能获得土地？

　　南京市国土资源局办公室的杨科长称，在土地通过“招标、拍卖、挂牌”等方式进入公开的市场以后，个人买地是允许的。只要有实力就能买到地，拿到地后只要按一定的容积率等规划要求及时开工建设就可以了。其实，这其中关键的是，与其他开发商一起竞拍的时候，他们集资的资金实力是否有较强的竞争力。

　　南京市国土局土地指挥中心的谢阵栋主任也认为，根据国家法律的规定，个人集资买地还是有可行的地方的。土地是公开对外竞卖的，只要真的成立合法的公司后，交纳足额的保证金，参加土地竞买是没有问题的。但是，土地开发并不是简单的事情，法律程序并不完全代表实践的过程。“计划是否真正取得成功，关键在于集资者自身，能否很好地处理房子盖好后的分配问题”。

　　据了解，目前土地出让有两种方式。第一是协议土地，一般都必须是政府支持的项目；第二是公开拍卖土地，和其他开发商竞争。

　　在上海的“硅谷计划”中，他们迫切希望得到政府所支持的廉价土地项目。但是，计划最终被迫流产。这也从另一个侧面说明，个人集资想获得政府的廉价土地是难上加难的。

　　“政府不可能把廉价的土地让给个人集资者”，业内人士指出，政府如果特批一块土地让你去做这个，最终势必搞乱房地产市场，对谁都没有益处，政府不会也不可能对你进行支持的。

　　“个人集资造房就只有通过公开拍卖这条路”。

　　政策的空白

　　“目前没有具体法律对个人买地建房进行规范和约束，这是一个法律空白”，江苏省建设厅一位不愿透露姓名的人士称。但是，个人买地集资建房的现象也是房地产市场快速发展的产物，理应由市场来决定它的生存方式和发展潜能。

　　这位不愿透露姓名的人士还分析，对于这种市场化的行为，政府不应该极力打压，而应该表现出积极的支持态度。同时，政府可以考虑出台一系列的政策来约束这种萌芽的行为，引导其走向成熟和正常化。

　　事实上，这也从另一方面反映了政府对房产市场政策的模糊和不规范。一位网友也称，这种集资造房如果没有政府政策和法律上的监管和约束，完全依赖“加盟者”的自律行为是不现实的，最终的结果就是“昙花一现”。

　　个人集资造房的出现，确切说是房产市场打压下的一种显露方式和模型，而这恰是目前房产市场所缺失的部分。江苏省建设厅一位不愿透露姓名的人士称，目前所出现的这种个人集资造房的专业术语应该是“合伙建房”。

　　南京行政学院副教授任新民认为，政策的空白，一定程度上应该激励政府的监管和规范行为。但是，各级政府切不能对市场化的行为采取行政的手段进行抹杀。如果这种行为得到市场的认可，政府就应该出台相应的政策对其进行有效的规范和引导。

　　资本运作“方程式”

　　个人集资造房其实是一个完全意义上的资本运作过程，它不是简单意义上的钱与钱的交易，而是用钱来获取更大市场价值的过程。

　　在采访中，一房地产开发公司的老总给记者算了这样一笔账：公司注册后，如果按照项目总造价1亿元人民币计算，公司需要3500万元的自备金。如果可以顺利拿到土地，交了土地出让金之后，因为目前施工款不能由施工单位垫付、农民工薪水不可以拖欠等原因，公司根本没有能力继续开发，只能以土地作为抵押进行融资。

　　同时，融资也是其中重要的难题，尤其在目前金融紧缩的情况下。据了解，目前有资质、信誉的开发商都很难获得银行贷款。所以，这样合作建房的人只能一次付清全部房款。

　　值得一提的是，在连土地都没有的情况下，合作建房者很难达成互相间的信任。更有人提出，“我把钱交给你，你会不会跑掉？”即使所有参加者付清了全款，在目前形势下，各种手续的公关成本很高，参加者是否可以忍受大量灰色投入也是一个问题。

　　更多的人质疑，这么多分散的个体，该怎样实现合作建房的目标？首先，必须制定一套符合大多数参加合作建房业主们意愿的协议文本草案，然后讨论，使之成为具有法律效力的、能真正代表业主意愿的一整套协议。

　　办理验资手续，成立合作建房的公司，招聘有关工作人员，竞标购地，招标有关设计、建筑、施工、监理、审计……这其中的繁杂过程，并不是想像中的那样简单，更不是每个人都可以达成一致意见的。

　　专家认为，这其中关键的在于资金的运用和合理分配问题，一系列的资本运作必须在制度化下进行。
　　