王健林解说“钱经”

地产行业总是习惯于推翻人们的常识，“供需决定价格”的理论在房地产市场失灵后，就连“会哭的孩子有奶吃”这一民谚，也在这里变得不被买账了。

潘石屹、冯仑等一干“地产明星”痛陈的房企资金链危局并没有换来期望中的救市政策，反而是相对低调的王健林与习惯唱衰房价的王石，暗中得到了政府的帮助——万科与万达悄然获得了央行“总对总授信”在房地产行业的试点资格。这是一项以企业与银行总行签订授信协议，取代全国分行信贷逐级审批的试点。当信贷紧缩令大多数房企苦不堪言之时，如是优惠，无疑是政府选定的“国家队”才能享有的特殊待遇。

“总对总授信”

此时此刻，王健林多少有些“春风得意”——尽管万达集团IPO的进程还很不乐观。在明确了以商业地产为主业后，万达计划的“百城100个购物中心”需要占用大量现金，而由于绝大部分为持有物业，用销售回笼资金来平衡资金链条的效果，只能是杯水车薪。

不过，王健林的万达有“缓手”。记者了解到，尽管中国金融监管机构对房地产信贷实施从严控制，但央行推行了一段时间的“总对总授信”试点，已经扩展到房地产行业，并选定两家试点企业，分别是万科股份与万达集团。王健林向记者证实了这个消息。

央行研究局的一位研究员向记者解释说，所谓“总对总授信”，就是指由商业银行总行与企业签订授信协议，在协议签署后，企业在该商业银行各地各分行的贷款，将无须再履行既有的信贷逐级审批程序。他向记者强调，这一般是银行对“大客户、大企业”给予的一种特殊待遇。

被选作试点的万科股份与万达集团，分别是国内住宅开发与商业开发的“龙头企业”。王健林告诉记者，在目前试点推进的过程中，万达已经分别与中国银行、建设银行、农业银行签订了“总对总授信”的协议，而万科股份的情况，也与之类似。

对于授信总额，万科股份与万达方面的人士都表示不便透露，但其对企业资金链的正向影响不必多言。比如万达，尽管开发的是商业地产，需要占压大量现金，但最终企业的整体负债率，一直维持在30%上下。而一般房企，负债率都在60%~70%之间。

资金突围歧路

“现在的市场情况，一两年好不起来，这时候上市成功也没用，因为达不到预期的融资额。”王健林语气十分肯定地说，万达持续已久的IPO工作，在未来1～2年内，不会有任何结果，“现在房地产企业的生存困难，主要就是资金解决路径的问题。”

北京大学房地产金融研究中心主任冯科告诉记者，他们曾在2007年开展过一次房地产企业资金状况的调查，结果显示，尽管从2005年开始，房地产融资模式日渐丰富，但银行信贷仍占房地产融资总额的84.3%，而且表现最为稳定——从2005年~2007年，海外融资和上市及增发所占比例的年均涨跌幅，均超过8%，只有银行信贷这一课目，上下涨跌幅不超过4%。

万达融资的曲折道路，恰恰可以成为上述结论的例证。2006年，万达集团曾与澳洲投行麦格里签署合作协议，运作REITs在香港上市，随后，为了暂时缓解资金压力，又发行了资产额相对较小的cmbs(商业地产抵押证券化)产品，但王健林告诉记者，目前万达和麦格理合作的REITs已经终止，没有回旋余地。

“我们认为当时的运营模式的是最好的，但没有办法，生不逢时，我们用境外募集资金收购境内物业的方式，是限制外资政策严格禁止的。”王健林告诉记者，外资指望不上，国内资本市场的境况，让房企解决融资困境似乎只有一条路可选。

“说到底，还是要指望银行信贷。”王健林坦言，而2008年9月，万达集团运营中心也将由大连牵至北京。一位万达集团高管向记者透露，此举有多重考虑，但其中排在重要地位恰是为了方便与各商业银行总行的沟通，以及与资本市场监管机构的协调。

国家队的政府意志

银行信贷松紧的不同标准背后，实际上是政府对于房地产行业意志的传达。前述央行研究局研究员告诉记者，虽然在三次中央经济工作座谈会后，整个信贷政策进行了一些调整，但主要是针对制造业，因此，“对万科和万达的总对总授信是个案，而不是对房地产信贷的放松。”

冯科告诉记者，“总对总授信”看似是一个“宽松”的政策，但却是银行业规避风险的一种尝试。在房地产市场大势不甚明朗的情况下，向规模较大的企业放开贷款，实际上是建立在对该企业抗风险评估能力谨慎评测的基础上。

“银行希望大的企业能继续做大做强，这样，银行投放贷款的风险也就越小，而确保信贷资产和金融系统的安全，是中央对金融监管机构提出的基本要求。”央行研究局研究员向记者表示。显然，这是一种政府意志的贯彻，而房地产行业集中度不高、抗风险能力较弱，一直是政府层面的担忧与不满所在。

记者了解到，除了目前央行试点的“总对总贷款”，万达在很多银行还使用了“商业不动产抵押贷款”的产品。“这种贷款产品的评估额，不光是按照资产总额进行评估，而且也大量参照未来可能形成的销售收入，这样，就可以放大整个贷款投放的总额，对于万达这样的企业而言，这应该是一个很好的资金解决方案。”王健林对记者说。

以信贷投放的方式选拔“地产国家队”，或许并非完全是由上而下的政府主观意志，但在各方因素的综合作用下，无论是王健林还是王石，都成为了事实上的受益者。　　