今年年中将模拟运行物业税

　　国务院相关人员称，此前媒体报道的北京、重庆、深圳将做试点城市仅仅是传言

　　上周六，国家税务总局、国家财政部、国务院发展研究中心、中国人民银行等有关部门官员就国务院发展研究中心历时一年完成的《中国房地产税收政策研究报告》进行研讨。会议虽以国际研讨会的形式召开，但从各部委的重视程度以及与会领导的发言来看，会议上非常明确地传递出一个信息：政府目前在积极推进我国房地产新税制的改革，我国开征统一规范的不动产税势在必行。同时国务院发展研究中心副主任谢伏瞻表示，我国2005年将就新的税制进行设计，并将于年中选择合适的城市进行模拟运行，为最终出台不动产税提供决策基础。

　　改革方向是“正税、明租、清费”

　　据了解，目前我国直接将房地产作为征税对象的共有6个税种，包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税和契税。如果加上房地产企业经营所缴纳的全部税种来看，还包括5个税种和1个附加。“1994年中国税改时，流转税、所得税等都做了较大改革，但与土地、房产有关的税制基本上没改。”国家税务总局副局长许善达表示，房地产税制最少滞后10年，与市场化要求相距甚远。

　　而国务院发展研究中心的研究也表明，我国房地产税比重偏低，仅占全部税收收入的2.36％，占地方财政收入的比重也仅为8.12％；而西方国家的房地产税或财产税占基层政府的财政收入比重甚至达71％。此外，中国房地产税费主要集中在开发投资环节，其表现为多而重；而对个人占用几乎不征税，刺激了房地产投机行为。

　　对于目前的这种混乱情况，中国房地产税收政策研究课题组成员、国务院发展研究中心社会发展研究部副部长林家彬表示，2003年10月十六届三中全会的决议中明确提出，“实施城镇化建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。而《决议》所指的物业税就是将来要适时开征的不动产税，民间关于物业税就是“将土地出让费摊入今后几十年分年收取”的理解是个误区，我国房地产税制改革的方向是“明租、正税、清费”。

　　据介绍，目前我国与房地产有关的税收实施的是内资和外资，城、乡有别的双轨制税制。而此次改革中提出的“正税”即合理设置新税制，统一内外税制，避免重复征税，改变流转环节畸重保有环节畸轻的现状，并尽量向宽税基、少税种、低税率的国际通行方向靠拢。“明租”即土地出让金从一次性收取改为分年收取，明确地租性质。“清费”则是除少数确有必要的服务性收费外，其他收费或取消或合并为某一个固定的税种。

　　不动产税初始可能不涉及个人住宅

　　在此次会议上，国家财政部有关负责人还透露，不动产税初始阶段可能不涉及个人住宅，但最终将覆盖城乡所有房地产，包括经营性和非经营性不动产，而目前具体的实施框架和方式正在进一步的研究当中。

　　有专家分析，依照我国现行的土地审批制度，老百姓在购买房屋时，房价中已包含了几乎全部的税费。而征收物业税，则是要将开发商建房时缴纳的一部分税，改由购房者在购买房屋以后按年缴纳。从理论上说，在购买新房这一环节上，消费者至少可降低10％-20％的购房成本。建设部专家赵燕菁也认为，如果改用物业税的形式分期支付地租和税费，现在的房价就可以大幅下降。据他估算，如果把地价和其他费用所占建设成本的比例降到国外的一般水平，降价幅度有望达到40%.

　　而谢伏瞻提出，不动产税的征收需要一定的基础条件，一是详实的不动产登记资料；二是用科学的方法对房地产进行低成本估价；三是政府的税收征管能力。而如何确定房地产税的税基，如何确定合适的税率，不动产税和其他税种之间的关系，开征不动产税对经济社会发展的影响以及中央与地方的关系等，都要精心设计和试点。为此，财政部财政科学研究所所长贾康在会上表示，房地产税初始阶段可能不涉及个人住房，条件成熟时再覆盖非经营性住房，并且可能分阶段、分区域进行。

　　林家彬表示，目前不动产税还是处在研究和探索的阶段，并没有实质性的措施。但将于今年年中选择合适的城市进行模拟运行，其中所谓的模拟运行不是实际的征收试点，只是“数字空转”；目前试点城市尚未确定，而真正进入实质性试点还需要一段时间，而此前媒体上广泛流传的政府要选择重庆、深圳、北京等城市做试点，仅仅是传言。

　　■业内说法

高档产品受影响

　　中原地产总经理李文杰：不动产税的征收肯定会考虑到我国目前房地产市场的实际情况，但对于普通购买者的影响不会太大，但对于高档住宅产品、多套住宅产品的购买者可能会有比较明显的影响，尤其是以投资为目的的购房行为利润将会缩水。

　　此外，我国房地产行业涉及到的有关收费混乱无序，收费项目要高出税种数目上百倍，名目繁多的收费进一步加重房地产开发的负担，同时也在一定程度上被开发商转移到购房者身上。目前由于房地产税费及土地批租的不规范，增加了许多隐性成本，房地产开发商也因这种非规范渠道的差额获取了更高利润，明确规范的征税后，相应成本反而可能下降，起码增加了透明度。同时将会在一定程度上起到遏制炒房的作用。
　　