《配套公建规定》配套内的自行车库：不能卖

行车库能不能出售、临时停车位能不能卖……这对杭州的购房者来说，是一个等待了数年的问题，关系到他们切身利益；对开发商来说，这同样是一个最受关注的话题，会所如何归属、配套公建未完成即交付是否会成为被告……这些颇受争议的问题将逐渐得到明晰，近日，《杭州市住宅区配套公建建设管理暂行规定》出台，记者采访了杭州市有关部门，对新规定所涉及的热点问题进行解读。

　　自行车库，能不能卖

　　两三个月前，杭州开打了第一起自行车库产权案，业主和开发商为自行车库产权属于谁，能不能卖而进行争辩。原告李女士认为，小区自行车库(棚)属于配套设施，已经进入商品住宅成本，不得在销售价格以外向购房者另行收费。而被告开发商则表示，他们是在保证了应无偿提供的自行车库有足够面积后，才出售这批自行车库的。

　　如果参照杭州刚出台的《杭州市住宅区配套公建建设管理暂行规定》，这样的争辩似乎可以少一些：自行车库按建筑面积3~3.6平方米/户的标准配置，其使用权属于该物业管理区域的全体业主。这意味着，如果是属于配套标准内的自行车库，开发商要无偿移交给业主使用。

　　《杭州市住宅区配套公建建设管理暂行规定》明确了按3~3.6平方米/户的标准配置的自行车库，其使用权属于全体业主。国家2002年版的《城市居住区规划设计规范》中的标准是自行车库按地下1.5~1.8平方米/户或地上0.8~1.2平方米/户的标准配置自行车库。杭州通常建设的是地下或半地下的自行车库，因此在新规中按每户2辆自行车的最大化标准进行了规定。为了预防开发商把地下、半地下的车库分割出售，在审批阶段就要求车库是大开间、不分割的。

　　从现有的杭州房地产开发来看，事实上新建小区的自行车库配置都能达到甚至超过这个要求。

　　汽车库配置标准大大提高

　　一些市中心小区、高档小区面临的停车难问题困扰着很多有车的买房人。而很多开发商也为小区车位到底怎么配置而争论：配高了，车库卖不动；配低了，小区将面临停车难，总体居住品质受影响。那么，到底该怎么配？

　　今后，停车难问题有可能在新小区中得到缓解，因为要求的车库标准配置大大提高了，开发商必须按照新的标准去配。

　　按照老的办法，小区的车库配置标准是：100平方米以上的，按50%配置，也就是说每两户一个车位；100平方米以下的，按10%配置，也就是每10户一个车位。按照这一标准，哪怕是再高档的小区，只要达到50%的配比率就是满足要求了。

　　但今后则提高不少：户型建筑面积在150平方米以上的，不少于1车位/户；户型建筑面积在100~149平方米的，不少于0.7车位/户；户型建筑面积在80~100平方米的，不少于0.5位/户；户型面积在79平方米以下的，不少于0.15/户。如果按照平均户型面积在130平方米的小区计算，原先车位的配比率最多也就是50%，但现在最低也需70%。

　　这个新规定对开发商的影响到底有多大呢？城北某总建筑面积20万平方米的楼盘，主力户型是90~140平方米左右，其一二期按照老规定配置车位，大概为35%的配比率，但按新规，同样的户型要提高到70%左右。

　　车库价格是否会受到影响

　　对车库价格影响最大的主要是供求关系，在车位配置标准提高的情况下，车库的价格会不会受影响？一些开发商担心原本难卖的车库将变得更难卖；而另一些开发商则认为现在品质比较高的小区，事实上其配置标准已和新规接近了，受到的影响应该不会太大。

　　按照现在的行情，地上独立车库哪怕没有产权售价也在15万~28万元/间，无产权的地下车库(车位)一般在9万~18万/间。如果从造价成本分析，随着车位配置标准的提高，造价肯定要提高。按照现在的造价，半地下车库每平方米约在千元左右，而地下每平方米则需2500元左右。造价提高后，售价也会受到一定影响。

　　但从供求关系去分析，随着供应量的放大，开发商可能会面临销售趋慢的影响。按照《杭州市住宅区配套公建建设管理暂行规定》，不但配置标准提高了，而且明确了“住宅区停车泊位配置标准的10%应作为临时公共停车泊位，不得出租出售”，停车位置增加后势必影响到人们买车库的心态，抱着“宁租不买”想法的人会增多。

　　而现在开发商最担心的也是这一点。地处拱宸桥的某新建商品房小区，尽管配比率不到40%，但小区交付至今一年，出售率仍只在60%左右。不过，也有不少开发商认为，人们买不买车库，和配比率并没有太大关系，而和经济收入水平有关，毕竟，谁不想有个独立的车库给自己的爱车遮风挡雨呢？

　　非小区业主不能买车库

　　家住城西某小区的章女士两年前在其隔壁小区买了三个车库。她的想法很简单，就是用来投资的。当时开发商以9万~11万/间的价格出让地下车位(没有产权)，章女士觉得城西的居民收入比较高，将来肯定会有更多的人买车，而这个车位的价格又比较低，于是毫不犹豫地买了三间。现在其中两间都以远高于原价转让了，但今后，章女士可能很难再有机会以非业主的身份购买车库了。

　　为让小区汽车库真正让小区内的居民享有，同时也方便物业管理，新的规定要求“居住区内的汽车库仅供小区的房地产权利人受让，或供所在居住区的房地产权利人或承租人租用”。也就是说，你不是这个小区的业主，就不能买车库也不能租车库。

　　这个规定的确是方便了物业管理，在某种程度上也避免了某些开发商将汽车库作为固定资产出让甚至抵押给非小区业主的可能性。

　　和以往不同的还有，对没有产权的汽车库，原先的做法是开发商和购房人并不在合同中约定，而是另外签订协议书，但从新规发布日起，已要求“房屋买卖时，汽车库使用权的转让应当在购房合同中约定，并报房产行政主管部门备案”。这在一定程度上，也加强了对购房人权利的保护。

　　配套公建用房的产权属于谁

　　开发商建设的会所、棋牌室、托儿所等公建用房，其产权到底属于谁？近一两年来，对此的争议比较大，也有小区其业主委员会和开发商，甚至街道办事处为此对簿公堂。杭州市中心某小区的业主委员会就在去年状告街道和开发商，认为把属于全体小区业主所有的物业用房变成了街道所有。而《杭州市住宅区配套公建建设管理暂行规定》试图努力去明晰这些产权关系。

　　社区配套服务用房其所有权属于所在地街道办事处，新规对此已明确。该规定要求开发商按每百户30平方米的标准集中设置社区配套服务用房，建设单位建成后无偿移交给所在区政府，其所有权属于所在街道办事处，社区居民委员会享有该房屋的使用权，民政部门监督用房的使用管理情况。

　　而物业管理用房的产权、移交、使用和管理等按《杭州市物业管理条例》及相关规定执行。按照2002年颁布的《杭州市物业管理条例》和去年出台的《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》，物业管理用房按7‰的标准配备，其中3‰为物业管理办公用房，4‰是物业管理商业用房。而物业管理用房的所有权属全体业主，其所有权不得分割、转让和抵押。

　　除了标准配套应有的“社区配套用房”、“物业管理用房”外，其他的配套用房属谁所有呢，比如现在流行的“会所”？在某种程度上可以按照“谁投资、谁受益”的原则确定。

　　至于其他公建，比如幼儿园、小学、垃圾中转站、公厕、公交始末站等，如果由开发建设单位代建的，无偿移交给有关主管部门；而对农贸市场、净菜超市等商业配套公建项目，则按照“谁投资、谁受益”的原则，由投资者所有、经营或转让，但不得挪作他用。

　　公建未建好，小区能否交付

　　因为拆迁安置，刘先生一家去年5月份就搬进了现在住的房子，但是直到现在，小区北面的一条道路还在建造，据说要下半年才能交付。刘先生觉得，连道路都没有造好的小区根本不符合交付要求，开发商应该按照延期交房来赔偿违约金。

　　根据新规的第四条：“配套公建纳入住宅区建设项目计划，并与住宅建设项目同步设计、同步施工、同步交付使用。”有关部门人员认为，一般情况下相应配套公建必须全部建成小区才能交付。但如果小区规模比较大，是分期建设的，那么按照具体划分的建设进程分期交付，交付部分的公建必须是建成并通过验收的。但杭州目前确实存在一些特殊情况，比如拆迁安置问题，这还需要根据实际情况由相关职能部门具体问题具体分析处理。(詹丽华程洁)

　　