房贷实施新政策印证“不要让所有的百姓买房”

　　因为说了一句“高收入者住不上好房，低收入者不可能解决住房问题”，任志强就受到了多方的指责和强烈抨击。由此可见，对于不顾老百姓生计的言论和做法，社会舆论一向都是深恶痛绝的。不过进入2005年以来

，银行的房贷新政策却有点让人看不懂，似乎在印证任志强所说的话。

　　为何这么说？看看银行的贷款新政策之后就明白了。2005年以来，各家银行普遍加强了对贷款对象的限制。比如：总价在50万元以内或者竣工日期为1985年以前的房子不予贷款；总价在33.3万元以内、面积小于40平方米、竣工日期为1981年以前的三类房子不予贷款等等。

　　分析以后不难发现，这些房屋贷款新政策的目标，直指低端的、以公房为主的自住用房。按照老公房的投资价值和市场规律分析，老公房的购买者应该是用于自住的多，投资的少。这样的细分市场理应是最不应该去打压的一个细分市场。

　　房贷新政策

　　收紧住房贷款，确实具有挤压房地产泡沫的效果，但是收紧低端自住市场的贷款，抑制自住需求，似乎就显得不够“厚道”了。

　　2004年10月26日，最高人民法院一纸公告，宣布《人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《规定》)将于2005年1月1日开始正式实施。一经公告，《规定》便引起了银行界的巨大反响，因为对于银行来说，《规定》中的第六条显得过于刺眼了：“被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”

　　《规定》的目的很明显，那就是要保护低收入阶层，一旦他们出现不能及时还贷的意外，唯一的住房也不至于被银行拍卖了，使得住房贷款问题演化成影响社会稳定的因素。但是对银行来说，《规定》的“第六条”却大大增加了住房贷款业务的风险，有些人甚至认为《规定》可能引发恶意拖欠贷款情况的增加，这也就难怪会引起银行界的恐慌了。

　　出于对自身风险的考虑，在《规定》出台之初，银行界有关人士也曾经提出对其中有关条款，尤其是“第六条”的质疑。不过质疑也就只能是质疑，银行对于高院的规定也无回天之力，因此银行就只能在力所能及的范围内自己想办法了。

　　前面就已经讲过，银行只是一个商业个体，利益是他们的行为基点。在《规定》增加住房贷款风险的情况下，对于银行来说，唯一合理的选择就是，降低出现《规定》第六条规定的情况的可能性。

　　那么什么样的房子最容易出现第六条规定的情况呢？当然是那些购买力较低的人所购买的房子，这些人购买的恰恰就是以老公房为主的住房。只要加强对这部分人的贷款控制，银行也就能把风险降到最低，于是便有了近期的贷款新政策。

　　影响几何

　　不过，银行是一个商业个体，它将行为的基点置于自身的利益，也有其合理性，降低业务风险的行为的确无可厚非。不过贷款新政策对市场的影响，则是我们不得不考虑的问题。

　　新政策的第一个影响便是拉开老公房和新建商品房的价格差距。

　　根据笔者的了解，老公房绝大部分位于老市区，而这个细分市场的客户主要有两大来源：留恋市区的拆迁户和信奉住房“梯度消费”年轻人。拆迁户的收入水平较低，但是他们往往有一笔较为丰厚的动拆迁补偿，因此他们购买老公房一次性付款的可能性很大，所以贷款新政策对他们的影响不明显。

　　受影响较大的是那些信奉住房“梯度消费”年轻人，他们手里的资金不多，但是收入状况较好，在新政策出来之前，他们可以通过贷款购买单价相对较低、面积较为紧凑的老公房，但是新政策出来之后，他们恐怕要被迫转向新建商品房(包括次新房)。

　　总的来说，新政策将降低市场对老公房的需求，同时增加新建商品房市场的需求。从供需关系的对比来看，这种需求的转移可能使老公房和新建商品房的价格差更为明显。

　　新政策的第二个影响则是增加了年轻人进行住宅“梯度消费”的难度。

　　在老公房市场，60平方米的二室房随处可见，且老公房的单价也相对较低。虽然房价整体已经不低，但是借助于贷款，年轻人还是可以较为轻松地实现住房的“梯度消费”。但是在新建商品房市场上，70平方米的房子只能是一室房，二室房则基本要达到100平方米左右了，“梯度消费”的第一步就很难迈出。

　　高院出台《规定》的一个考虑是保护居民的生存权利，但是银行的贷款新政在一定程度上封堵了“梯度消费”的道路，年轻人被迫去购买收入难以支撑的新建商品房，或者只能通过租房来实现住房消费。这对银行来说也是一个损失。

　　由以上分析，我们似乎有这样的结论：针对高院的《规定》，银行玩了一把“乾坤大挪移”，把《规定》带来的金融风险全都转移了。但愿这只是我的一种错觉。

　　