省政府严控房价上涨过快

省政府办公厅日前转发国务院办公厅《关于切实稳定住房价格的通知》，要求各级政府要把稳定住房价格纳入政府工作的重要议事日程，对稳定本地区住房价格工作负总责。对住房价格涨幅超过当地居民消费价格指数一定幅度的地区，有关部门可暂停审批该地区其他建设项目用地。

泡沫之争

２００４年１０月１８日，摩根士丹利分析师谢国忠的一份分析报告被公诸媒体，《有史以来最大的地产泡沫将在近期破裂》，如此断言令举座皆惊，由此拉开了房地产泡沫一幕幕激烈辩争。

２００４年１０月２５日，建设部《怎样认识当前房地产市场形势》报告公诸媒体，由经济学家陈淮牵头编纂，核心观点是不能轻言“房地产泡沫要破灭”。

如今，随着中国央行一系列措施的出台及国务院通知的明确态度，地产市场的走向似乎已更明朗。

■运用规划、土地、信贷等手段稳定房价

通知指出，各级有关部门要按照通知精神，加强对房地产市场运行的监测，综合运用规划、土地、信贷等手段，努力进行双向调控，稳定住房价格，及时抑制住房价格的过快上涨。各地要认真贯彻国家调控住房供求的各项政策，结合本地区实际，研究制定保持住房价格平稳的长效措施。省有关部门要对部分住房价格上涨过快的地区和城市进行重点督查，并适时予以通报。

■房价上涨过快可停批其他建设项目用地

根据通知精神，对住房价格涨幅超过当地居民消费价格指数一定幅度的地区，有关部门可采取暂停审批该地区其他建设项目用地、暂停提高公用事业价格和收费标准等措施。

■房价大起大落要追究有关负责人责任

通知指出，对住房价格上涨过快，控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责任；在控制非住宅和高价位商品住宅建设的基础上，着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给，提高其在市场供应中的比例。

■增加普通商品房、经济适用房土地供应

通知指出，要有计划地增加普通商品住房和经济适用住房建设规模，并对外公布。全面落实廉租住房制度，保障城镇低收入家庭住房需求。要及时调整房地产开发用地的供应结构，增加普通商品住房和经济适用住房土地供应，并督促抓紧建设；抓紧清理闲置土地，促进存量土地的合理利用，提高土地实际供应总量和利用效率。

■长期闲置住宅建设用地考虑收回使用权

通知提出，对已经批准但长期闲置的住宅建设用地，要严格按有关规定收回土地使用权或采取其他措施进行处置。

背后探因

土地对房价影响有多大

土地供应量、土地价格、商品房价格之间到底是什么关系？中国人民大学土地管理系副主任严金明教授认为，土地供应量是影响地价的因素之一，但不是决定性因素；而房价和地价之间也不是简单的“鸡生蛋”或“蛋生鸡”关系。

“从理论上看，房价由地价、建筑安装成本和利润组成，地价的变化影响房价。但在实际操作中，房地产商往往要根据某个城市某个地段的房价，来决定出多高的价钱收购土地才划算。从这个意义上讲，反而是房价影响了地价。”

以往，土地使用权转让常常是“暗箱操作”，房价远远高于地价，房地产商由此获得了超额利润。从２００２年７月１日起，国家对经营性土地使用权全面实行招标、拍卖、挂牌出让，用市场竞争机制明确了土地的真实价格，公开了开发商的隐形土地成本，使地价回归真实水平，当然也增加了房地产商的成本，减少了房地产商的利润。

“房地产商不喜欢地价上涨。这就是他们将房价上涨归咎于‘招拍挂’的原因。”严金明认为，在当前房价较高的情况下，政府可以充分利用土地供应量、土地价格、商品房价格之间的关系，适当增加土地供应量，降低人们对房地产价格的预期值；同时，定期公布土地市场供求信息，防止部分房地产商囤积土地、恶意炒作。

市场房情

部分炒家开始套现手中房子

３月１７日央行调高个人住房贷款利率，幅度不大，其实并不足以让投资客难以承受或者无利可图。但是仅５个月内连续加息两次，显然是国家宏观政策抑制房产投机的一个信号，给一些投资客带来很大的心理压力，部分获利不菲的炒房者已经开始抛售手中的房子。

北京

部分炒房者抓紧套现

据北京我爱我家金融理财部总监康胜介绍，近来该公司转按揭业务比２月底３月初增加了１５％至１７％，另外，咨询转按揭的客户也明显增多。比如有位客户，手头囤有ＣＢＤ核心区域某楼盘５套房，近日出手了３套。他以每平方米不到７０００元买进，卖出时每平方米价格已经上万。他说，那么多房子套在手上，加息后心理压力很大，趁着利润不错赶紧卖出套现，心里才踏实。

用少部分的首付，套取银行２０年甚至２０年以上的贷款，然后借助短期转手买卖，赚取“差价”的炒房人，在此次加息中受影响最大。记者在采访中了解到，这一类炒房人纷纷在调整自己的投资策略，有的由出租转为出售，有的准备提前还贷，有的再购置一些房产的投资计划暂时停下。近日记者在中介机构了解到，部分投资型买家开始抛售手中物业，并且价格上有所松动，从前可能因为买家万八千的还价，卖家会拒绝交易，现在几千乃至上万块钱都可以商量。

上海

二手房网上挂牌剧增

自央行提高房贷利率以来，上海政府的跟进政策也迅速出台，一个个连续不断的严控消息，已经开始让部分炒房者信心动摇。从上周起，尽管房价还没有出现大的回落，但让不少炒房者不得不开始退出“投机列车”。

据上海市有关机构统计，近期的上海二手房市场交易增幅约在１５％左右，但相应的房屋价格并没有出现太大变化。上周末，记者在房产之窗、上海热线等网站的二手房挂牌处查询后发现，上述网络交易平台上的确出现了二手房网上挂牌显著放量的迹象。在央行采取调高房贷利率措施之前，浦东地区的挂牌房源多在２００到３００套之间，在央行调高房贷利率措施后，挂牌房源明显增多，浦东地区的挂牌房源已经增加到了４００到５００套左右。

专家看法

现在购房需三思而后行

中国社会科学院金融研究所金融发展与金融制度室主任易宪容认为，购房总价下降１％或者少上涨１％所节约的购房支出，就足以抵偿利率提高１８％所增加的利息负担。利率上调的幅度越大，房价下降幅度越大；利率上调越快，房价下降越快。

易宪容说，由于住房的流动性差、交易成本高，当投资者面对继续升息的不确定性而导致房地产价格波动时，也一定会谨慎，特别是当在政府一系列组合拳的重击下，必将使投资者陷入“风险大利润薄”的境地。在这样的情况下，老百姓现在购房，还需要三思而后行。

银行行动

房地产不再是信贷重点

前日，工行、农行、中行、建行及交通、光大等六大银行在成都公布了《２００５年银行产业投向政策和信贷服务信息》，六家银行产业投向重点和范围主要圈定能源、电信、石油石化、航空等具有资源型、垄断性特点的行业。除了建行四川省分行外，其他五大银行几乎不约而同地将房地产行业排除在２００５年产业投向重点范围之外。业内人士指出，这很可能是今年３月国家调整房贷利率后，各商业银行砍向房地产商的第二刀！

历史回顾

监管层历次规范房贷

2003年4月1日

中国人民银行下发通知，对购买第一套自住住房的，个人住房贷款仍执行现行的优惠住房贷款利率和首付款比例不低于２０％的规定。

2004年3月3日

银监会要求商业银行应着重考核借款人还款能力。应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在５０％以下（含５０％），月所有债务支出与收入比控制在５５％以下（含５５％）。

2004年9月29日

中国人民银行加息政策出台，５年以上的房贷利率从原来的５．０４％上调至５．３１％，增加了０．２７个百分点。

2005年3月17日

中国人民银行决定将现行住房贷款优惠利率调高０．２个百分点。个人住房贷款最低首付款比例可由现行的２０％提高到３０％。同时个人住房公积金贷款利率也上调０．１８个百分点。

重磅评论

关键要约束政府行为

居高不下的房价终于在今年的“两会”遭到狙击。“两会”以后，各种控制房价上涨的措施相继出台，矛头所指已从过去的调控供给转向调控需求，这样的转变，有望将虚高的房价落到实处。

决定房价的因素有很多，投机是其中一个重要因素。同样，供求关系也在很大程度上决定了房价。去年宏观调控后，房价不降反升，一个重要原因就是调控主要指向供应面而忽视了需求面，居高不下的需求遇到紧缩的供应量，正好给了房产商坐地起价的机会，也给了投机客更大的利润空间，结果需求一路暴涨，房价也就一路飙升。从去年下半年央行加息开始，调控转向需求面，但因为针对性不强，效果还不明显。

房地产需求看起来有投机因素，但如果仔细分析就会发现，在它的后面有政府的身影。投机盛行，宏观上看是政府的政策不够灵敏的问题，但更重要的是政府的利益问题。房地产涨价的一部分好处通过税收进了政府腰包，另一方面，房地产涨价带动地价上升，以经营城市为号召的地方政府从土地出让和出租中得到的好处是巨大的。这几年，各地政府热衷于拆旧城建新城，建设大马路、大广场，到处设立开发区，大力推进城市化，大搞农村改造，表面看是为了表现自己的政绩，而更直接的动因是为了获取巨额的土地收益。

因此，要使房地产调控措施真正发挥作用，除了调控供应面、调控需求面外，当务之急是调控地方政府的行为，严格约束地方政府从房地产过热中获利的冲动。唯其如此，才能打中房价的七寸。
　　