解读：上海市新版住宅《物业服务合同》

　　在您买房入住或是验收新居时，相信所有业主都会有签署大堆合同文本的经历，不少人大都会采用不看内容直接签名的方式。但是，这些合同文本中的内容都代表了业主应该享有的权利和义务，不可不知情。其中值得关注的如近期颁布的《前期物业服务合同》（2005版住宅物业示范文本）和《物业服务合同》（2005版住宅物业示范文本）（以下统称“示范文本”）就是其中一项。
　　据悉，此次新版示范文本的颁布，其中比较值得注意的除了对于物业服务收费标准、服务标准与内容作出明确规定外，还特别针对物业交接、物业真空等热点、难点问题作出了具体规定。比如，在前期服务合同中明确规定，建设单位将物业交付业主前，应会同物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并按规定向物业管理企业移交物业管理所必需的相关资料。建设单位与物业管理企业办理物业查验、移交手续，对查验、移交中发现的问题及相应解决办法应采用书面方式予以确认。前期交接的具体内容还要求在合同附件九中明确。又比如，在物业服务合同中明确约定，物业服务合同终止时，物业管理企业应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。甲方解除物业服务合同，物业管理企业应当在业主委员会通知的合理时间内与业主委员会或其选聘的物业管理企业完成交接手续。
　　不过，专家强调指出，示范文本仅仅是一个推荐版本，它本身也是存在一些瑕疵的。正如任何示范文本所具有的局限性一样，采取完全照抄照搬示范文本的办法签订物业服务合同也是不妥的。
　　比如，前期物业服务已经明确要求招标确定，根据《招标投标法》的有关规定，招投标文件一般应该成为合同的组成部分，但是《前期物业服务合同》示范文本根本没有提到招投标文件的字样；又如，尽管示范文本对有关交接再次作出明确，但是有关违约责任并没有具体规定，需要建设单位、业主委员会和物业管理企业在合同中进行具体明确，如果当事人特别是业主委员会没有对有关违约责任给予明确，将造成物业服务合同形同虚设。建议业主在购买商品房屋或者业主大会选聘物业管理企业时，应该对物业服务合同的相关条款给予关注，必要时应该聘请专业人士参与物业服务合同条款的审查或谈判，以维护业主的合法权益。
　　此外，目前很多业主误认为示范文本就是唯一的，而且是内容具有强制性。其实作为政府制订的合同文本，它仅仅是一份示范文本，是为双方当事人的物业服务提供一种规范，业主委员会不要受限于合同条款本身，而应根据自己的实际需求，积极与物业公司具体协商，制订出双方满意并认真遵守的物业合同。　　