规定不动产善意取得制度保护善意第三人利益

我国虽然有动产善意取得制度，尚没有不动产善意取得制度。
　　
　　因为不动产需要登记来证明其权利，而登记具有公示、公信的作用。不动产所有权人都应当有产权证书，在磋商和交易之时就应当而且也能够出示产权证书来证明其是所有权人，有权出售不动产。即使在签订合同之时，买家不知道上家不是不动产所有权人，但是最迟在进行过户登记的时候就应当知道了。因此一般情况下，无需善意取得制度，也能够保护交易下家的合法权益。但是，在现实生活中，确实也存在这样的情形，例如夫妻共有的财产登记只登记在夫或妻一人的名下，或者炒房的人将自己买的房屋登记在不同的人名下等等。这样一来，房地产权利证书或者登记簿记载的权利内容，就可能与实际的权利关系不一致。另外，我国法律还承认在某些情况下，对于某些不动产，还可能允许权利人不经登记即可取得物权。因此，《物权法草案征求意见稿》第四条规定：物权应当公示。记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人，动产的占有人是该动产的权利人，但有相反证据证明的除外。法律规定不经登记即可取得物权的，依照其规定。同时，《物权法草案征求意见稿》第十七条又规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿记载的事项一致；记载不一致的，以不动产登记簿为准。因此，在产权证书或者不动产登记簿记载的权利内容与实际权利关系不一致时，不动产交易的受让人只能根据不动产产权证书或者权利登记簿来确定转让人是否有权处分不动产，要求他去了解产权证书或者不动产权利登记簿后面的真实关系，对他来说要求过高。
　　
　　基于这一现实，为了保护善意受让人的合法权益，《物权法草案征求意见稿》在第一百一十一条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但符合下列情形的，受让人即时取得该不动产或者动产的所有权：
　　
　　（一）在受让时不知道或者不应当知道转让人无处分权；（二）以合理的价格有偿转让；（三）转让的财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人；（四）转让合同有效。上述规定，在确立动产善意取得制度的同时，也确立了不动产善意取得制度。当然，为了保护真实的权利人的利益，该条第二款也规定：受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
　　
　　但是，为了保证不动产登记的权威性和公信力，虽然有必要确立不动产善意取得制度，在运用上仍应严格把握。

　　