人民大学研究机构:关于《物权法》草案修改意见

《物权法》(草案)一直是业政府和业主关注的焦点，但是，因为一些细节问题没有约定，因此业主的权益没有真正得到有效的保护。什么样《物权法》才能真正做到从业主的利益出发，做到公平公正呢？业界学者律师济济一堂，探讨《物权法》(草案)细节，力争让这座天平达到真正意义上的平衡。中国人民大学制度分析与公共政策研究中心与和谐社区发展中心在研讨的基础上达成了《关于物权法草案的修改意见》，特致信新浪房产。

　关于物权法草案的修改意见

　全国人大常委会法制工作委员会：

　　2005年8月6日，中国人民大学制度分析与公共政策研究中心、和谐社区发展中心联合举办《物权法》(草案)研讨会，来自全国人大法工委、中央党校、中国社会科学院、中国　　人民大学、清华大学等单位的专家学者与100多名参会的律师、市民代表(包括业主、在读研究生等)，对《物权法》(草案)进行了热烈的讨论。

　　这次会议是由组织者通过征集参会者以及论文稿的方式召集的。会上各位专家和市民代表就物权法草案规定的一些事关百姓切身利益的问题发表意见，如建筑物公共区域所有权归属的问题、物业小区停车位、业主委员会的法律地位等问题，并提出了修改建议。

　　现将本次会议提出的主要意见进行汇总归纳，提交贵委员会。

　　我们认为，目前的《物权法》(草案)应对以下两方面进行修改：

　　一、建议对《物权法》(草案)第七十六条进行修改，理由如下：

　　1、约定的前提应当是权属清楚。在权属不清的条件下无法做出有效力的约定。而对会所、车库等附属设施以“约定”方式确定产权，不仅无法达到《物权法》立法定纷止争的意义，反而会产生新的激烈的纠纷。进一步而言：

　　1.1如果按约定判定归属，那么如何确定“约定”有效？“约定”的事实基础和法律基础是什么？这种确认的要素应包含：约定有效的时间、约定有效的方式、约定有效的对象等。且在繁琐的确定“有效”之前，附属设施将处于权属不清的“真空”状态。

　　1.2依据某些人的“约定”所产生的附属设施属于业主共有、或开发商所有，那么其“所有”是否有效？因为从区分所有权的概念来讲，对共有财产的处分只有通过权利人大会行使成员权，对小区业主来说必须通过小区业主大会表决才能作为一种对共有权利处理的意思表示。否则，必然会在法律上产生争议。

　　2、附属设施如果以“约定”确定产权，那么这种约定既可以约定给社区的部分业主，也可以约定给一个企业，甚至是社区外的第三方。而少部分人不加限定的拥有附属设施的“所有权”，一方面很可能令附属设施的用途改变，另一方面也可能提高附属设施使用费用，谋取利益。这样，均可能令附属设施的“附属功能”无法体现，并与现在所提出的和谐社区的建设相矛盾。因为社区的和谐，利益上首先要和谐。如果没有利益上的平衡，就很难得到和谐社会。

　　3、依据我国现行法律规定，附属设施必须和主物一并转移，即必须和房产一同转移给业主。

　　3.1建设用地使用权及附属设施共有与主建筑专有所有权是公民对建筑物所有权不可分割的权利。理由：

　　其一、附属设施是开发商计入建筑成本，并利用预售房房款来垫付建造的。

　　其二、附属设施是住宅价值的组成部分，与主建筑是不可分割的关系。

　　其三、在小区规划中，规划法规要求必须要有一定的附属设施。

　　3.2现有的法律法规对附属设施的权属已有明确的法律规定。《物权法》条款的设立，应同现有法律法规保持一致。

　　如：《物业管理条例》规定业主依法享有物业的共有部位的所有权；房地产转让，土地使用权同时转让，属于共有的房地产未经共同所有权人同意也不能转让，否则无效。另外，土地使用权转让的法律法规也规定，土地使用权转让地上的附属物同时转让，作为动产才有可能单独进行转让。根据以上法律依据可以很明确知道小区的共有财产肯定是属于全体业主共有的。因此，物权法在这个问题的规定上，应同现有法律法规的规定一致，要避免立法冲突的问题。

　　二、社区自治的行权方式不应写入《物权法》，我们对《物权法》(草案)第七十八、七十九条的意见

　　《物权法》的主要内容应是明确物权和权利的保护两个方面，而无需过多的设定权利的行使过程和行使形式，后者属于民事自治的内容，难于一一规定。《物权法》应该更多涉及权利无法实施、或是得不到保护时，应如何进行保护的问题。例如：小区以三分之二同意票权解聘物业公司，物业公司拒不执行时怎么办？《物权法》应该对此类情况做出相关规定。如果所有保护的措施仅仅限于违反刑法时适用《刑法》的话，那么《物权法》对于整个权利人的保护将是匮乏的和难以实行的。在整个《物权法》的构架内，怎么样以经济形式对于侵犯业主的行为进行惩罚或者是对业主权利本身进行保护，这是《物权法》立法时要做的事情。

　　至于怎么行权，应该另行制定相关法律法规。比如说向港台地区、美国、加拿大等那样制定《物业管理条例》、《物业管理法》，《公寓大厦法》，此外，这些立法还会涉及到基层社区自治制度的内容，均需专门立法，规范这方面的问题。

　　以上意见，请全国人大法工委在讨论制定物权法时予以考虑。

　　中国人民大学度分析与公共政策研究中心

　　和谐社区发展中心

　　2005年8月19日

　　