政策利好刺激上海别墅成交量为何不动？11/26

根据上海天地行房地产营销有限公司数据显示，2005年1－10月份上海市各区共成交商品别墅118.3万平方米，月均销售118万平方米，较去年月均水平168万平方米下降30％，小于全部商品房的下降幅度。其中3－10月宏观调控以来月均成交别墅为99万平方米。

在2005年1－10月，仅1月份仍保持去年高增长的势头，全月销售商品别墅29.4万平方米，为历史最高点。2月为春节期间，属于销售淡季，成交量骤然降至10万平方米的水平。此后几个月受宏观调控因素影响严重，成交量出现大幅下滑，其中7月份仅仅销售4.7万平方米，为两年来的最低点。在8、9、10月份，受销售旺季以及政策重申不再审批别墅用地的利好影响，别墅成交量开始出现大幅的回升，这三个月成交量依次为6.2万平方米、9.6万平方米、14.5万平方米。尤其10月份，几大别墅供应区域成交均有大幅放量。随着年底的临近，预计在11、12月份，别墅月均成交量将保持在12万平方米左右的水平，全年预计成交别墅145万平方米。

2005年1－10月上海各区域成交别墅均价为11898元／平方米，与2004年下半年平均水平相当，并未出现大幅的波动。

在今年的前10个月里，别墅月成交均价大致围绕在11000元／平方米上下浮动，且浮动幅度不是很大。其中8月份由于一些高价位的独栋别墅成交比例增加，月均价拉高至14588元／平方米。总体看来，别墅成交月均价呈现一个缓慢的上升过程，尤其在最近的4个月里，月均价已稳定在12000元／平方米以上，其中10月份月均价为13439元／平方米。预计在11、12月份，别墅成交均价仍将保持在目前12000元／平方米以上的水平。

2005年1－10月上海各区域新增别墅供应量为135.1万平方米，期间别墅成交量为118.3万平方米，供求比为1：0.88，供略大于求，供求基本平衡。2004年1－12月份，全市新增别墅供应121.5万平方米，期间成交别墅201.7万平方米，供求比为1：1.66，属于严重的供不应求，供求失衡，仅从供求角度看，今年上海的别墅市场表现较去年平稳。

在今年前10个月中，月均新增供应量为13.5万平方米，各个月份供求情况不一。其中，1月份由于成交延续了去年的旺盛势头，大幅增加，供应平稳。在此后的几个月里，出现了“五一”和“十一”两个销售旺季，期间对应的成交量也出现了相应的增减。今年前10个月，新增供应量最大的月份为4月和9月，新增供应量分别为20.8万平方米和29.0万平方米。预计在年底的11、12月份，受近几个月别墅销售势头看好的影响，新增供应量有望保持在18万平方米／月的水平，全年新增供应量有望达到170万平方米，销售量145万平方米，全年别墅供求比有望保持在1：0.85。

2005年前10个月中，新增别墅供应与交易仍然集中在松江、青浦、浦东、闵行、南汇五个传统别墅大户，五个区域共新增别墅供应120.0万平方米，占全市别墅新增供应量的89％。成交别墅100.1万平方米，占全市别墅成交量的85％。

在五大别墅区域中，松江在供应和需求方面独占鳌头。五大区域今年前10月新增别墅供应量为47.4万平方米，成交量为34.2万平方米，供求比为1：0.72，略差于全市平均情况。闵行今年前10月新增供应量为18.2万平方米，成交别墅为24.1万平方米，供求比为1：1.32，为该区域中唯一供小于求的区域。此外，静安区今年前10个月虽然无新增供应量，但是成交量为2.26万，均为静鼎安邦别墅项目。另外，奉贤、宝山和嘉定三区域也有13.5万平方米的新增供应量和12.8万平方米的成交。

2005年1－10月全市共成交各类别墅1183万平方米，合计4162套。其中单套总价在100万200万元之间的为数最多，分析发现，这些成交绝大部分为联排别墅，面积偏小，单价不高，总价较低；单套总价在200万500万元之间的别墅最多，独栋别墅和联排别墅均占大比例。

单套总价500万元以上的中高档别墅，也很受市场欢迎，由于需求群体有限，成交量并不是很突出。长宁区的檀香别墅，单套总价超过9000万元，品质高，位置靠近市中心，同时单套面积大，是创下天价的主要原因。

　　