买房租房哪个更合算未来的房价将会是关键

　　现在的年轻人认为拥有自己的住房是件顺理成章的事，租房仅仅是个过渡。撇开主观体验和偏好不说，仅从理财的角度来看，究竟是买房好还是租房好呢？房子既是供日常生活居住的消费品，也同时天生具有投资品的特征。因此，如果我们要给买房租房哪个更合算来算一笔经济账，那么不妨从费用支出和资产增值的角度来看看。

　　买房的成本主要体现在交易费用（契税、印花税、各种证件费用等）、使用费用（保险金、公共维修基金、物业管理费、日常自我维护费用、房屋折旧费用等）、装修费用、贷款本金和利息支出等。租房则体现在租金、搬家成本和可能产生的中介费用。

　　虽然不能以近几年房价上涨幅度来预计今后长期的房价走势，但保守来看，房价的涨幅应该不会低于GDP的发展水平。虽然每个人的具体判断都会不一样，但普遍的观点是上海的房价在今后几年未来还有不小的上涨空间，至于能不能再保持一二十年的持续走强，就得交给时间来回答了。

　　案例

　　以在外资企业工作的社会新鲜人林云为例。她最近看上一套位于东山的一室一厅老式公房，生活电器全配，租金价格1000元。房东告诉她，如果她愿意买，他愿意以30万元的价格优先卖给她。林云若购买这套30万元的老公房，首付三成以后，同时办理总额21万元的商业贷款（由于只有已缴纳两年以上公积金的职工才可以申请办理公积金贷款，林云工作时间还不到两年，不能享受到优惠贷款利率），按照央行加息后的5.31%的年利率，20年期贷款则每月需还1422.12元。

　　她若买下这套房子，20年需要的各项支出可从中看到。其中契税、合同印花税等都有相应的政策标准规定。由于是房龄已达15年的老公房，这套房子的物业管理费较便宜，每月只需要5元。物业维修基金房主已送给她，不需要她再支出。买下房子后，她在未来20年内可能需要对房子进行一些修葺工作，预计总的日常维修费用自己要负担2万元左右。

　　同时，我们不得不考虑的一个隐形成本，就是林云在买下房子以后的房屋折旧费。对于这种混凝土结构的房子，一般是按每年2％的折旧率直线计算，20年总计为12万元。

　　最后我们看到，当20年后林云还清了所有的贷款，这套房子完完全全属于她一个人的时候，她为拥有这套房子一共付出了58万元左右的资金。

　　如果林云能够在未来20年内，一直借住在这种类型的房子中，考虑到租金要随物价上涨因素，我们按照20年年均3％的通胀率计算，租金每年也以这个比率上扬，加上大约5000元的搬家费用，林云20年租房生活的总支出在33万元左右。具体见表2。林云租房20年比买房要少花25万元左右（此间没有计算货币的时间价值）。

　　点评

　　从这个案例中可以看出，由于目前的房价偏高，租金水平普遍偏低，如果购买和租借的房屋为同一对象，或者租和买的房屋状况差别不大，由于计算了利息负担和房屋折旧，长期承租的总费用支出显然远远低于买房的总支出。

　　同时，我们还要从资产的角度来考虑。只租不买情况下，林云目前手中拥有的10万元资金，我们以8％的年均回报率计算，20年后她的金融资产总值可达46万元。考虑到两种情况下，支出的总费用差额为25万元，因此，用20年按揭买下这套房到底是否比一直租类似的房子合算，那就看这套房子20年后的价格能不能超过71万元了。

　　通过计算我们发现，当这套房子的年均增值率超过4.4％时，20年后它的市值才能达到71万元。由于房龄偏长，这套房子20年内能否有这样的增值空间，还需打上一个问号。
　　