现在投资楼市有没有风险？关键还是在做预算

现在投资楼市有没有风险？关键还是在做预算

发布时间：2005-01-12 (文章来源：上海证券报)

　　现在入市有没有风险?事实上，任何时候进行任何形式的投资，都是机会与风险并存的，关键是在作出抉择时，做好成本测算、利润估计、风险控制、损失预防，一句话，就是做好预算。

　　1、自住的预算。目前新开的楼盘往往是人有多大胆，楼有多高价，已无成本核算的概念，开价往往已经透支。因此，要做好“淘”字文章，眼光盯在位于中心城区的楼盘，其周边还有尚未改造的地块，甚至还有诸如缺少绿化，配套不全等缺陷。因为这些毛病，“破坏”了这个楼盘的正常比价和定位，相对而言，其性价比就高些，若今后改造和建设，房子就有涨价的空间。有人说，反正是自住，一旦房价下跌也不怕，其实这种说法是不对的，房价下跌不但心情不畅，更重要的是，目前才买第一套房的，一般不是太富有的人，不会不贷款的，一旦房价缩水会遭到来自银行的催款压力。为此，一旦选中了欲下单的房子，第一，可以将现在居住的房子在同一价格水平上售出，自己只承担超过原有面积部分的支出；第二，贷款，首先考虑公积金贷款。

　　2、食租的预算。如果打算买下物业招揽房客，收取租金的，那么，必须在下单前对这套物业周边的租赁行情进行排摸。一般刨掉物业管理费等由业主承担的费用之后，年租金收入不能低于总房价的4%,这是最低的极限。这个底线既考虑了银行按揭、公积金贷款的平均利息水平(再低等于倒贴“肉里分”为银行打工),也考虑了未来几十年银行存款的上浮空间，更考虑了房子未来增值的空间和空租率因素(以每年10%的房价增幅减去5%的折旧还剩5%测算，以及每年2个月的空租率)综合测算得出的结果。

　　3、保值的预算。一般是手上有较多的闲钱，一不会炒股，二不甘心存银行，只想买几套房留给儿孙的。买房，既可以实现了个人资产的保增增值，又可以留下财产给后代。由于抱着这种心态购房的人，一般都是“先富起来的一族”，在置业时，一是选择期房，降低购房成本，二是选择边远地区，但又有大市政规划的，有潜在的增值空间；三是必须选择房型最新颖的，避免几十年后儿孙们正式启用时十分落后。这类投资，最好采用一次性付款方式，争取开发商2、3个点的扣率。

　　4、倒卖的预算。对热衷于短期进出、谋取差价的人来说，风险控制是第一位的。下单前需要做好这几方面的预算：首先，不考虑期房，因为目前期房不能转移产权，因而不属于短期进出范畴；其次，只选择内环线的二手的、房龄20年以内的小房型，可以不考虑单价只考虑总价，以居者人均18万元考虑总房价，比如，下家是“二人世界”，一室户的房价宜控制在36万元左右，下家是三口之家的，无论一室一厅或一室半的，房价宜控制在54万元左右。因为这类房源的接盘者是中心城区的欠富裕动迁户，只能以当前动迁补偿费标准进行测算，短期房价超过当前动迁人均补偿标准部分，就是利润。当然，假如房型较好或房龄较短的二室户或二室一厅的，房价最多控制在60万元以内，下家可以考虑动迁补偿费上再加自己的少许积蓄。总之，想做差价就得先“换位思考”，想清楚谁会在你的心理卖出价上接盘。文/沈正欣

　　