中国房产协会顾云昌语出惊人：房价决定地价

　　买房人说，房价年年涨；卖房人说，地价年年升。究竟是房价带动着地价不断升呢，还是地价带动着房价不停涨呢？

　　相当多的开发商认为地价影响着房价，高地价不可能卖出低房价。一个典型的例子是顺驰领海项目。这个项目以大兴黄村西北端的位置，卖出了起价每平方米4900元、均价每平方米5700元、最高每平方米8500元的高价，比同等位置其他项目的单价要高出千元左右。除了这里的规划设计别出心裁，其9.05亿元的地价也为高昂的房价奠定了“基础”。

　　但另一个观点却恰恰相反。日前，国土资源部公布了由国土资源部土地利用管理司和中国土地勘测规划院出具的《2004年度我国重点地区和主要城市地价动态监测报告》。《监测报告》认为，去年地价上涨幅度小于房价上涨幅度，而后者一定程度上拉动了前者的价格。

　　持同一观点的还有中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌。顾云昌向记者介绍说，房价和地价是互为促进和作用的，而在现实市场中，常常是由房价决定地价。比如开发商在购地的时候，总是以现在的市场房价和预测的未来房价，去评估土地购置价格。但同时，反过来地价的反作用也十分明显，因购地价格提高，导致开发成本提高，房屋售价也会相应上涨。开发商在参照同地段同类建筑的房价确定其售房价格的同时，也会以现时同一地段发生的地价，来计算和确定其售房价格。

　　顾云昌提出，当前决定房地产供应量和供应速度主要是两大因素：一是土地供应状况，二是资金供应状况。由于房贷收紧，资金来源发生变化，造成了相当一部分企业开发资金的短缺，影响了部分开工项目的进展和竣工速度，从而较大幅度地降低了供应增长速度。同时，开发企业向银行贷款难度加大，比例下降，必然要另辟融资渠道，难免加大融资成本和融资风险，所增加的融资费用和风险成本，最终也会反映和体现到房价上。可以认为，金融政策和融资渠道的变化是造成近期房屋产品供应增速减慢和房价上升的一个重要原因。

　　而去年以来土地供应量和土地开发量的下降，对房地产市场的现实供应影响不大，但是它给了市场两个信号：一是根据从买地到房屋建成销售的周期，将严重影响明、后年的商品房供应量；如果存量土地盘活方面成效不明显，在需求继续趋旺的形势下，将会出现更大程度上的供不应求。二是这种预期使人们感觉到，土地供应和信贷双收紧的政策的继续，意味着未来房价的快速上扬，“督促”消费者尽早购房，从而使需求提前，加大了供应压力。
　　