加息时代购房者如何买房投资成本需全面估算

经历了139天的短暂加息之后，第二次针对个人住房贷款利率上调又悄然而至。中国人民银行决定，从2005年.3月17日起，商业银行自营性个人住房贷款利率将不再实现现行的优惠利率，而回复到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限幅度不低于同期贷款基准利率的0.9倍。这一政策的最直接影响就是个人住房贷款利率再次上调，以5年期以上的个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍（即5.51%），比现行优惠利率5.31%提高0.2个百分点，相比去年加息前更是提高0.47个百分点。
　　再次加息的预期终于在房地产市场率先得到了验证，由此也给房地产市场传达了一个明确的信号，即房贷利率可能会进一步调高，以此来抑制过热的房产投资行为。这可能就会导致一个现象就是拥有几套房产的投资者面临还款压力的增加、投资风险的加大以及收益的下降而出现大量的房产抛售，而作为一般的房产置业者由于缺乏一定的金融房贷支持，可能就没有能力完成房产的置业。但是，“链家”市场专业人士认为，房贷利率的上调最关键的目的是打击房产投机者，而作为正常的房产投资者或是置业者完成可以通过自身资源的调整，仍然能够顺利的进行投资与置业。为此，“链家”市场专业人士将同各位一起共同讨论如何在加息时代进行置业。

　　原则一：购房者需进行投资成本的全面估算

　　从购房成本来看，一方面除了需要考虑眼前既定的收入成本之外，还需要有一个更长远的收入成本预算。我们来看一下再次调高个人住房贷款利率与去年加息前产生的房产投资成本变动。若一个人购房的总房款为50万元，首付比例为30%，贷款本金为35万，采用等额本息还款的方式进行偿还，则其不同贷款年限的成本变动如下表：

（单位：元/月）　　

　贷款年限　
2004年10月29日前（年利率5.04%）　 2005年3月17日（年利率5.51%）　两者差额　利率每上调0.2%，成本增加额 10年　 3719.14 3800.22 　 81.08 　 34.65 　
15年　 2775.08 2861.72 　 86.64 　 37.15 　
20年　 2317.59 2409.66 　 92.07 　 39.57
　　根据上表，我们可以发现，贷款年限越长，利率变动造成成本的增加值越大。也就是说假设利率上调一个百分点，贷款35万，10年期，则每月最低的成本增加为173.25元；如果是20年期，则每月成本增加为197.85元。

　　原则二：还款方式的最优选择

　　在目前的个人房贷还款过程中，绝大多数的人都是采用等额本息的还款方式，一方面是由于自我国住房贷款推出以来，还没有经历过利率的调整，因此，人们对于利率的变动风险意识并不强；另一方面就是从银行的操作方式来看，等额本息还款操作更加简便。但是，随着利率市场化的推进，等额本息还款方式在利率持续上调的前提下，其还款压力是越来越大的；而等额本金还款方式不同，其受利率的影响比较小，即使利率平稳上调，但是每月的还款额还是逐渐减少的。因此，在利率不稳定的前提下，购房者应该选择等额本金的还款方式。

　　原则三：房龄必须考虑

　　在人们的投资置业过程中，比较关注的就是地段，而往往忽视了房屋本身的房龄问题。针对本次的个人贷款利率上调，其主要的目的已经不明而语，银行一方面是配合国家的宏观调控政策，减少对过热行业房地产的支持力度；另一方面就是为了降低银行自身的风险。因此，自从去年以来，银行就已经对房屋的房龄作为其限贷的条件，此次再次上调利率，银行更是要提高房贷的门槛，如果说房龄过老的房子必然不能得到银行的支持。为此，购房者在进行二手房的选择中，如果希望得到银行贷款，就要更加要关注房龄。而从房屋自身的升值空间来看，房龄较新的二手商品房存在的折旧风险就相对较小，使得再次进行转售的时候能够比较容易出售，同时同一地段升值给房屋带来的附加值也能够更高。

　　原则四，学会选择专业贷款服务机构

　　在人们的消费观念当中，依旧延续着比较传统的理念，那就是任何事情都希望自己去做，而很少有人会借助外界的力量去完成，其实，这并不是一种非常明智的做法。特别是对于目前需要购房的人群，在利率风险很难把握的情况下，完全可以委托专业的贷款服务机构进行贷款事宜的办理，一方面专业贷款服务机构拥有较强的金融贷款知识，可以对消费者进行贷款方式的设计，另一方面就是专业贷款服务机构同金融系统之间有密切的合作关系，让他们进行购房贷款的操作能够更加容易、简便、安全。比如“链家”就成立了专门的金融服务中心，一方面能够帮助购房者在公积金贷款与商业贷款之间进行最优的选择；另一方面就是可以帮助购房者办理特别烦琐的公积金贷款服务，从而能够给办理公积金贷款的客户降低利率上调带来的高利息风险。　

　　综上所述，“链家”市场专业人士认为，利率的上调将会是一种趋势，购房者在做投资决策的时候必须考虑利率的变动风险；而作为一般的房产置业者可以通过自身的实力评估与预期以及选择合理的还款方式来提高自身的购房能力。相信，利率的变动对于有真正购房需求的人不应是一只“拦路虎”。

　　