二次加息“意料之中” 对购房者影响甚微？(

3月17日，央行突然实施调整商业银行自营性个人住房贷款政策，个人贷款年利率最低将提高0.2个百分点。此举被认为是自去年10月29日,央行10年来首次调高存贷款利率0.27个百分点之后的二次加息。

二次加息的确是“出其不意”。联想到3月14日，温家宝总理在中外记者招待会上，虽然回答的是有关人民币升值和汇率体制的问题，但还是传递出一个重要信号，就是“出其不意”。他说，人民币升值和汇率体制的形成，我们正在进行，何时出台？采取什么方案？这可能是一个“出其不意”的事情。

二次加息的到来其实也在“意料之中”。此前，去年首次加息的时候，就有观察家认为，此番加息“有试探意味”，可能只是一个开始，更重要的是传递出一种信号，即以市场化手段进一步推进宏观调控。

然而，对于普通市民而言，二次加息还是让很多人“措手不及”。据记者观察，一些准备近期入市的购房者开始“捂”起了钱袋子，持币观望者多了起来，据此，有业内人士惊呼楼市遭遇“倒春寒”。

对此观点，万科集团总经理郁亮持否定态度。郁亮认为，本次住房贷款政策的调整，无论从实际影响还是心理影响来看，对于购房需求都会产生温和的平抑作用。但据此而认为房地产市场“遭遇寒流”，则是严重夸大了问题的性质。

二次加息对购房者实际影响轻微

二次加息包括两个方面，一是住房贷款利率朝一般贷款基准利率回归；二是房价上涨过快地区的住房贷款比例上限可降低一成。其中有实际影响的是第一个方面。

这次加息有三个要点，第一是适用于“房价上涨过快城市或地区”而不是全国；第二是最低首付款比例“可”调高到30%而不是必须调高；第三是具体的调整方案由商业银行法人自行决定而不是一刀切。其实在此之前，商业银行本身就有权根据对贷款风险的判断，自行决定提高个人住房贷款的比例上限，事实上，目前深圳、上海等主要城市的商业银行的个人住房贷款最低首付款比例，已经普遍调整到30%甚至以上。由此可见，这一部分更多的是央行对商业银行的一个风险提示，并不包含任何强制性调整内容。

此番调息关于房贷利率的部分有一定实际影响，但比较微小。以5年期以上个人住房贷款为例，相当于按揭贷款局部加息0.20%。由此导致的月供款增加，每10万元贷款额度，月供增加不超过20元。这样的幅度，不会使购房者明显增加负担。

郁亮认为，本次住房贷款政策的调整，无论从实际影响还是心理影响来看，对于购房需求都会产生温和的平抑作用。

二次加息“回归常态”并非“倒春寒”

郁亮说，对于央行的本次调整，更多的应该关注其市场化导向的意义，而不是对购房者轻微的实际影响。

他说，贷款利率是信贷市场的价格，市场价格根据供需来自然调整，并在供求双方自愿交易的前提下形成，这是最健康的状态。随着中国信贷市场的不断成熟，利率市场化将是大势所趋，也是央行利率政策的导向所在。

此前，去年10月底的首次加息，更重要的不是基准利率小幅度上调，而是完全放开了商业贷款的上浮空间。而在本次调整决定中，央行反复强调，商业银行法人可以根据实际情况，自主确定利率水平和内部定价规则,自行确定住房贷款最低首付款比例。

郁亮认为，即使是进行了本次调整，个人住房贷款利率仍然低于同期限档次贷款基准利率。事实上，“房贷利率长期低于基准利率”是一个客观现实，但是，2004年以来，各商业银行住房贷款业务普遍兴旺，通过优惠利率吸引客户的必要性迅速降低；同时，对于已经高度旺盛的购房需求，再通过优惠利率予以贴补，“显然也已经不是合理的安排”。

在此情况下，商业银行住房贷款利率取消优惠，向一般利率水平回归，是料想之中的正常举措。

市场化推进宏观调控有利行业发展

郁亮认为，在当前房地产行业需求增长领先供给的情况下，央行措施出台及时、信号明确，有利于房地产行业健康发展。

他说，利率市场化不仅有利于商业银行加强风险管理，降低金融风险；也有助于凸显贷款企业风险程度的差异，并反映为差别化的贷款利率，这能促进所有行业的风险管理水平提升和行业规则的完善。而对于那些规范经营、风险控制能力强的企业而言，无疑也将强化他们的竞争优势。

“温室里只能长出娇艳一时的花朵，却长不出百年常青的大树”，郁亮认为，没有优胜劣汰，行业不可能获得进步；没有竞争和风险，优秀企业不可能脱颖而出。一个没有利好因素的行业，必然是一个江河日下的夕阳行业；但是一个利好因素太多的行业，在娇惯中也无法获得健康的成长。

房地产市场目前的状况，不是需求不足，也不是供求平衡，而是需求明显过剩。无论导致需求过剩的原因是什么，由此产生的“没有卖不出去的房子，没有不赚钱的发展商”这种局面，对于房地产行业都不是好事情。面对经济增长和城市化带来的旺盛需求，房地产行业并不需要额外的“呵护”，个别本属多余的“利好”的消失，毫无疑问对行业有利，对行业内优秀企业有利。

　　