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北师大学者钟伟:2016年楼市火爆很有可能会继续

  • 2015-12-5
  • 来源: 21世纪经济报道

  2015年,中国房地产销售重新火爆,京沪深的房价明显上涨,在中国经济仍面临持续下行压力时,房地产似乎辉煌重现、房地产大热,为什么?能持续多久?风险何在?

  2015年中国房地产重新火爆的原因,在于政策层面的扶持。政策利好可谓多管齐下。其中包括,限购限贷政策在绝大多数名存实亡;涉房贷款利率持续下行且发放节奏提速;普遍二孩住宅的落地等。这些政策的叠加使得中国房地产销售在2015年重新升温。升温呈现出一二线好,三四线平平;住宅销售较好,非住宅平平;销售端较好,投资端平平的特点。

  2015年房地产致谁喜谁忧?喜的是开发商,忧的是购房者和地方政府。在1998到2013年间,中国房地产始终存在投资和销售的良好互动,即销售改善2-3个季度之后,投资端也会改善,开发商会更乐意购置土地和新开工。但目前这一定律已失效,2014年第4季度以来,楼市销售火爆和投资低迷并存,房地产投资增速徘徊在3%左右的冷清格局没出现任何改善的迹象。开发商比较喜悦,销售面积和金额的持续改善,利率的下行使得房地产现金流显著改善。一线城市房价收入比的持续下行,使得购房者长期的财务压力被低利率所掩盖。同时,地方政府也根本无法取得类似2014年土地出让收益超4万亿的辉煌,仅能通过房地产契税等涉房税费聊以作慰。

  值得一提的是,开发商的财务状况得到了极大的改善。其中贡献最大的是利率下行和销售价格上升。粗略估计房地产开发环节涉及的资金约20万亿,其中约2/3为借入资金,开发商的银行开发贷、信托等非银机构和其他借款等三大渠道的融资,可能各有约4万多亿。哪怕1个百分点的利率下行,也给开发商节约了不低于千亿元的财务成本。此外,2015年在商品房建造成本没有上升的背景下,销售价格至少提升了7%以上,按全年销售金额推算开发商至少额外获得了6000亿元的销售利润。两项合计,2015年净利润同比改善在33%以下的开发商算是差劲的了。

  2016年楼市火爆还会继续吗?很有可能。

  短期兴奋点在于,2016年住房金融体制的改革是必要,也许块块分割的住房公积金中心能够有所改观,成立国家住宅银行的主体也未可知。美国两房本质上属于政府支持型企业,其主要业务是给中低收入群体,少数族裔和贫困地区的购房者,在购置普通住宅时提供信用担保,普通住房贷款,以及住宅按揭贷款证券化等。如果中国政府决心效仿美国的两房模式,则这种改革会对加速中国普通住宅,以及保障房中的可售部分的存货出清带来很大支持。甚至有可能在“十三五”期间,形成一个总资产达到10万亿级的大型新金融机构。

  中期兴奋点在于,未来五年的房地产软着陆的政策意图。目前中国房地产库存惊人,在建加上待售,再加上棚改带来的增量,三者合计库存可能已超过80亿平米,而目前每年删除的销售面积大约在13-15亿平米。楼市软着陆绝非易事。“十三五”规划纲要提出了要努力增加居民财产性收入,这里令人产生一个预期,在2018年之前,房产税和赠与税的开征可能性不大。短期和中期的兴奋点,以及和经济增长疲弱相匹配的低利率,决定了未来2-3年,开发商仍是幸福的。

  那么,中国楼市更长久的未来如何?研究者的能力始终是十分有限的,要猜测未来10年的楼市,通常和讲梦话差不多。我的梦话是,10年楼市几乎肯定难以持续辉煌。理由之一是,中国户均住宅的拥有率已超过1套,目前房地产需求已是改善型为主,首次置业为辅,投资性购房的比率可能已低至5%以下,未来中国地产最大的需求,取决于房屋更新率。理由之二是,中国看来正向消费大国转型,消费对GDP的贡献逐渐提升,而制造业对GDP的贡献逐渐下降,到2020年推动中国经济增长7成以上的动力可能来自消费,政府税费汲取的源泉,也会自然从向企业收取税费,转向向住户部门收取税费,“十三五”之后,房产税、遗产税、赠与税对地方政府的重要性毋庸置疑。理由之三是,经过“十三五”引导地产软着陆的政策即便取得成效,楼市也将是对未来高度透支的。

  由是观之,我个人判断是:中国楼市在2016年仍将热闹下去,看起来是二年热,五年平,十年跌。中国房地产云雾缭绕的峰顶,远远地并不难看到。

  

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