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绿地张玉良:房产行业集中度将进一步提高

  • 2017-1-9
  • 来源: 中国经营报

  随着2016年下半年各地调控的纷至沓来,各地房地产市场也出现了不同程度的调整。如何面对调控后的市场?

  在“去库存”的东风下,2016年上半年全国楼市的表现可以用火爆来形容。连夜签单、楼盘扫货、离婚潮席卷了一二线热点城市。对于房企来说,2016年也可谓是个收获颇丰之年。年度千亿房企超过10家,3000亿元俱乐部迎来了首批成员。

  在2016年的业绩争霸赛中,绿地控股(600606.SH)始终保持着第一梯队的地位。上市一年以来的绿地成绩斐然。2016年绿地在房地产项目、基建等领域展开多项并购,全年目标实现合同销售收入3200亿元,经营收入2400亿元。根据绿地最新公布的数据显示,绿地三季度房地产主业已累计实现合同销售金额1733亿元,同比增长23%;合同销售面积1328万平方米,同比增长4.3%。

  随着2016年下半年各地调控的纷至沓来,各地房地产市场也出现了不同程度的调整。如何面对调控后的市场?房地产企业未来的发展走向如何?房地产企业改革的红利究竟在哪里?针对这些问题,《中国经营报》记者近日专访了绿地控股集团董事长张玉良。

  2016年是区域分化加剧年

  《中国经营报》:2016年房地产市场最大的特点是什么?

  张玉良:2016年最大的特点是去库存表现各异,市场区域分化加剧。热点城市房地产市场重新“过热”,这些城市土地价格攀升的“疯狂”与2016年前段时间金融政策的持续宽松有很大关系。主动和被动政策导致房地产市场价格大幅上涨。但是三四线城市价格仍然上不去,去库存压力不减。化解价格泡沫风险和去化过剩库存成为分类调控重点。

  《中国经营报》:2016年下半年这一波调控的是否也是“因城施策”?调控对市场有什么影响?

  张玉良:是的。较之2003年以来的历次调控,本次调控具有以下基本内容与特点:一是重点调控一二线热点城市,三四线城市继续去库存。鉴于国内房地产市场分化,结构性矛盾突出,本次调控的重点是前期过快过大上涨的一二线热点城市,三四线城市则仍然实施去库存的政策导向。二是重点调控住宅产品,商办产品继续去库存。本次调控的注意力主要还是在住宅产品,商办产品因为库存大,仍然鼓励继续去库存。三是调控手段主要是限购、限贷及限制拿地资金。

  从上述三个基本内容和特点来看,本次调控的本质,是要通过压缩市场成交量和去杠杆,来遏制房价过快上涨的势头,使房价维持在一个合理的水平,并不是要使房价大幅下滑。

  《中国经营报》:2016年下半年迎来的这波楼市调控,房地产企业应该如何应对?

  张玉良:对于房地产企业而言,面对本轮调控,要做到以下两点:首先,要坚决执行调控措施。我们认为,这次中央统一部署和协调的房地产调控,切中了影响经济社会平稳健康发展的要害问题,也有利于房地产市场的长期发展。因此,对已经出台的调控措施,房企应当正确认识。

  其次,要灵活反应、灵活调整。要顺应政策导向和市场导向,灵活调整经营策略。比如,在营销方面,对住宅产品要制定合理的价格策略,同时要按照中央的要求,加快商办产品去库存。在拿地方面,总体要审慎,同时也要根据市场分化情况,因城施策,区别对待。

  《中国经营报》:那对调控后的市场你有什么预期?

  张玉良:从目前已经出台及即将继续跟进的调控措施来看,我们认为,房地产市场会在较长周期内出现明显的变化,但不是整齐划一的变化,会有差异。首先,一线城市,以及前期房价未大幅上涨、成交量也未大幅放量的二线城市,市场仍然会较为乐观。其次,一线城市周边有溢出效应的卫星城市,以及前期房价暴涨、成交量大幅放量的二线城市,市场会有显著的降温,成交量会有较大幅度的下滑,房价也会出现微跌。再次,前期市场基本未动的三四线城市,仍会保持总体平稳。

  从历次调控经验来看,房地产市场从调控、降温、冷清,到复苏、升温,到再调控,具有鲜明的周期性。本次调控也不会例外,我们相信,经过一段时间的平抑,市场还是会继续复苏向好。中国新型城镇化今后还要经历相当长的过程,住房需求仍将呈增长态势。

  绿地改革培育新动能正当时

  《中国经营报》:我们知道,绿地把“大基建”“大金融”“大消费”作为转型方向。对于基建这种投资周期长、效益回收慢的项目,绿地是如何获得丰厚回报的?

  张玉良:绿地的基建项目,三分之一是自有资金,三分之二是配资,只要确保项目的回报底线,盈利模式就是可持续且安全的。特别是“大基建”能够带动综合开发,上下产业链的协同发展,可带来更多的综合效益。

  大基建以PPP这样的形式获得了中央政府的高度支持,各地政府也希望依靠大基建的增长来解决城市、地区的供给,当然也助于稳增长。虽然资金运作的时间确实比较长,但因为杠杆性相对较强,还能与其他产业统筹运作,资金问题就化解了。

  《中国经营报》:机制体制改革创新是不是绿地快速发展的重要支撑?

  张玉良:绿地的成长是时代的产物。绿地最初虽是国资控股,但不是一股独大,而是由多家国企分散持股,形成鼎立之势,以减少干预。而绿地则用实践证明,在国有控股的体制下,坚持并创新灵活高效的市场化运营机制,实现管理模式、决策机制、用人机制、收入水平等方面的完全市场化,能够为企业不断做大做强提供异常广阔的空间和平台。一方面,企业经营决策的制定、调整与执行,能够做到灵活、及时、有效,使大型企业同样做到转身迅速、步伐轻灵,保持高度市场适应能力;另一方面,“混血”机制帮助绿地确立了独特的内部动力机制。此后,又引入部分社会资本,基本上形成了国有、团队管理层、社会资本的“金三角”股权结构。此种结构进一步激发了绿地的动力、活力,最后实现了整体上市。

  2016年通过供给侧改革,结合前三季度已经取得的业绩,绿地全年的销售收入、财务结算收入及利润等核心指标,均有望取得不错的增长。

  《中国经营报》:2017年绿地又将进行哪些布局?

  张玉良:绿地会继续将资源集中于一二线及省会城市,不断追资一线城市及中部地区核心城市。因为一线城市几乎看不到房价大幅快速下跌的可能性。2016年1~9月份,绿地在北京、上海等一二线城市的土地款已累计支付接近1000亿元。

  在更远的未来绿地可能会探索进入健康产业、养老产业,将择机酝酿搭建健康养老医疗板块的大平台,加强产业协同发展。

  房地产企业将加剧分化

  《中国经营报》:对于2017年的房地产行业发展行情你有什么展望?

  张玉良:2016年明显可以看到,中国房地产行业出现了一些变化,大企业异军突起,产业集中度更加提高,而中小企业的竞争力在下滑。

  接下来房地产行业集中度还将进一步提升,单一性项目或者单一业态的房地产公司根本无法抵御外部环境变化带来的风险。随着产业集中度的进一步提升,未来中国房地产企业的数量将会大大下降,每年可能以20%~30%的速度减少。

  《中国经营报》:在这种集中度进一步加剧的时代里,房企应该如何顺势而为?

  张玉良:房地产行业已经开始从“规模”向“利润”转变,增量市场萎缩,存量市场需要盘活,只做房地产,必然遭遇发展的天花板。房企应该找准定位,抢占资源,发挥协同产一种是像绿地这样向综合性发展。不仅做房地产,还向大基建、金融、产业运营切入。第二种则是彻底改行。第三种是仍然守着房地产业务,但需要加强服务,而提升服务也是有成本的。

  中小企业几乎不用考虑是否转型,而是要么做专,要么被淘汰。因为房地产市场资金宽裕期结束的拐点已经来临,尤其针对中小企业,社会资本的融资价格已经上涨很多。

  《中国经营报》:可否用一句话或者几个关键词概括一下2016年中国经济社会的发展?

  张玉良:缓中趋稳、稳中向好,但下行压力依然较大,部分地区和部分行业困难增多。房地产市场先扬后抑,同时地区及产品的结构性矛盾仍然较为突出,三四线城市和商业地产去库存压力依然较大。

  《中国经营报》:在崭新的2017年,张总可否用一个词或者一句话寄语《中国经营报》的读者?

  张玉良:直面新常态,把握新机遇,释放新动能,再攀新高度!

  责任编辑:林思婷 JN039

  

 

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